1 引 言

住房分配货币化改革以来，我国已逐步建立了“市场”加“保障”的城市住房供给“二分体系”。城市居民住房条件得到极大改善，住房总量的供需矛盾基本缓解。但伴随着住房商品化、市场化改革，我国大城市房价迅速攀升，居民住房支付压力倍增。“房住不炒”定位与相关调控政策使房价逐渐稳定但仍居高位，新市民、城市青年等群体难以获得“可支付”的住房。住房可支付性成为我国住房问题解决与城市高质量发展的关键所在。“十四五”规划和2035年远景目标纲要指出，“促进住房消费健康发展”、“让全体人民住有所居”。因此，从供给侧发力，构建更加多元梯度、全覆盖和可持续的城市“可支付住房”供给体系，对保障好居民住房需求与促进住房消费健康发展有重要的现实意义。

学者们基于中国家庭追踪调查等数据的研究发现，房价上涨带来的住房资产升值对居民消费产生了一定的“挤出效应”。这不利于居民消费结构升级，也在很大程度上削弱了中低收入群体的住房支付能力。而“可支付住房”能够减轻家庭住房压力，助力“住有所居”目标的实现，兼顾经济增长与社会发展。

“可支付住房”起源于美国，最初是针对中低收入人群的保障性住房，后来更注重居民的住房支付能力，强调“住房应该是可负担的”。国际上通常用住房支付能力衡量居民租赁或者购买目前住房的能力，将住房支付能力视为家庭能够维持现有居住状态的评判标准。美国等国家认为住房消费支出应占家庭收入30%以内，超过30%则存在过度负担，超过50%存在严重负担，而部分欧洲国家认为住房消费支出在月收入30%-35%以内都属可负担。

学界对住房供给的主导力量应该是政府还是市场的问题展开了充分的理论探讨。部分研究认为政府参与有助于实现对住房市场的有效干预，更多学者认为住房问题的解决要依靠政府、社会与市场三者间相互作用。对于我国住房供给体系的研究形成了两类观点：一类认为要形成以“保障”和“市场”为主的“二分法”住房供给模式；另一类则认为应在市场制度和保障房制度的基础上增加社会性住房制度，形成“三位一体”的住房供给体系。

综上所述，学界对可支付住房以及住房供给体系等方面的研究为本文提供了理论依据和实践指导。既有研究多注重从供给侧切入，鲜有从住房消费理论视角出发，从供需两侧系统论述住房供给体系的构建。因此，本文一方面从微观视角出发，基于消费理论，结合家庭生命周期与住房多重属性的理论逻辑，分析我国城市居民住房消费规律与特征；另一方面，审视当前我国城市住房供给体系与居民需求之间的矛盾所在，构建满足不同群体住房需求的多层次多梯度、可衔接可持续的“可支付住房”供给体系，为实现“住有所居”与“促进住房消费健康发展”的目标提供政策参考。

2 基于消费理论的居民住房消费决策分析

居民住房消费决策受到家庭经济状况与住房需求偏好等因素影响。首先，居民住房支付能力是决定住房消费的基础。消费者行为理论认为，消费者为获得效用最大化，会在预算范围内合理配置不同商品，使住房消费具有效用的多层次性，形成住房消费的梯度性和过滤效应。同时，居民能够通过“跨期消费”与“代际支持”来提高住房支付能力，以实现住房消费。一方面，根据LC-PIH理论，居民可以通过跨期消费的方式预支未来收入，提高当期住房支付能力。另一方面，由于父代给予的“代际支持”，使子代住房消费行为由两个世代共同承担，以此提升子代住房支付能力。此外，居民可能会因为难以提供担保或信用状况不理想而产生流动性约束，不利于实现住房跨期消费。

其次，居民住房需求偏好会对住房消费决策产生显著影响。个体在不同生命历程阶段的住房需求不同，但由于传统文化、获取享受公共服务权力和房价上涨预期等影响下，使人们偏好于产权住房，形成“锚定效应”。一方面，住房与公共服务间联系紧密，住房附属的公共服务享有权远大于住房居住属性的价值，住房逐渐显现出权利属性，使诸多家庭将财富倾斜于购置能够享有优质公共服务的住房。另一方面，房价上涨带来的收益远超工资收入，且住房拥有对冲风险和套期保值等功能，住房投资属性凸显。部分居民因为“羊群效应”而通过增加杠杆的方式提升住房投资，社会财富向住房市场的投入比重日增。

综上，构建我国城市居民住房消费决策的理论框架(图1)。

3 我国城市居民住房支付能力与需求偏好特征探析

3.1 住房支付能力不足，中低收入群体住房压力日增

以国家中心城市为例，从房价与租金支付能力两方面分析城市居民购置与租赁住房的经济能力。就房价支付能力来看，低收入家庭几乎不具备住房支付能力，中低收入家庭住房支付能力也较弱，中等收入家庭虽然存在住房压力，但整体上都得到了极大改善。就租金支付能力来看，中等收入群体房租支付能力有所提升，但仍存在不同程度的支付困难。低收入与中低收入阶层租金支付压力更大。

3.2 住房“刚需”占主导地位，购置产权住房偏好强烈

总体上，根据中国城市家庭住房消费调查数据，2015年-2017年我国59.6%城市居民住房为刚性需求。调查数据显示，66%无房家庭计划在近期购房，其中大城市受访者购房意愿更为强烈，说明现阶段我国城市居民住房消费仍以“刚需”为主。从生命历程来看，住房需求随着个体年龄增长呈现出“倒U型”特征，年龄较小的未婚青年更多地通过合住(租)的方式满足住房需求，而年龄较大的已婚青年更倾向于购买产权住房。同时，住房财富逐渐成为女性在婚姻市场筛选高质量对象的方式之一，这也说明婚房需求是促使青年购房的重要因素。

4 我国城市住房供给体系存在的问题

4.1 住房供给“二分体系”断层，“夹心层”住房“刚需”陷入两难

我国以“市场”与“保障”构成的住房供给体系存在断层，使新市民等群体住房需求处于夹缝之中。首先，新市民、青年等群体住房支付能力较差，难以在住房买卖市场获取住房。一方面，新房市场产品结构单一，尚未形成满足不同需求层次的梯度供给；另一方面，新房与二手房市场发展不平衡，常出现一二手房价格倒挂现象，进一步挤出“夹心层”住房需求。其次，当前面向“夹心层”群体的住房政策缺乏系统性、针对性。一是“夹心层”仍被排除在住房保障范围之外；二是“夹心层”偏好住房产权，而保障房以租赁为主，缺乏居住权到产权的衔接过渡。“夹心层”住房问题的解决因此陷入“政府市场双失灵”的尴尬境地，导致新市民、青年等群体难以获得良好的住房与发展环境。

图1 我国城市居民住房消费决策的理论框架  下载原图

4.2 住房租赁市场发展滞后，难以契合流动人口多元化需求

随着经济发展与新型城镇化纵深推进，各类人才、外来务工人员等流动人口积极涌入大城市。而住房租赁市场发展的滞后，难以从总量与品质上满足流动人口对租赁住房多元化的需求。一方面，租金可支付的保障性租赁住房市场建设滞后。房价上涨促使租金水涨船高，大城市中低收入阶层租金支付能力逐渐不足，不得不通过租住在城市郊区或非正式住房来降低住房支出。另一方面，住房租赁产品与供给主体单一。基础性与高端人才拥有个性化的住房需求，更偏好高品质的住房环境，而现阶段私人租赁住房难以确保可支付性与宜居性的共存。此外，对于租赁市场监管的缺位也使租户权益难以得到保障。

4.3 住房金融体系尚不完善，中低收入阶层住房跨期消费受限

我国住房金融体系对中低收入阶层住房支付能力的支持力度不足，未能有效减弱其流动性约束。一方面，政策性住房金融缺位，住房公积金功能单一、普及率低以及收益分配机制有待进一步完善，导致不能对中低收入阶层给予有效支持，而高收入阶层却能借助住房公积金进行住房投资。另一方面，金融机构基于自身风险，对中低收入阶层的信贷申请慎之又慎，中低收入阶层难以进行住房跨期消费，而高收入阶层更容易获得信贷供给购入多套住房。这会不断推高房价，使中低收入阶层住房支付能力恶化。此外，商业银行住房信贷产品单一，难以满足不同群体选择多元化信贷产品的需求，在一定程度上阻碍居民住房跨期消费。

5 我国城市“可支付住房”供给体系构建

5.1 城市“可支付住房”供给体系构建逻辑

立足新时代发展要求，统筹住房领域经济与社会功能，构建与居民住房支付能力和需求特征相匹配的城市“可支付住房”供给体系。首先，综合考虑不同收入阶层住房支付能力与不同群体住房需求，以住房梯度消费理论为基础，搭建满足过渡型、自住型、改善型与投资型等多层次、多元化住房产品体系，衔接使用权与产权，促进住房消费健康发展；其次，有效促进政府保障、社会参与以及市场机制进行良性互动，实现“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的层次性过渡与阶梯性发展，确保住房供给的可持续性；最后，立足基本的住房消费职能，健全住房金融体系，创新金融产品，扩宽居民外部融资渠道，扶助居民住房跨期消费。以此建立我国城市“可支付住房”供给体系构建逻辑(如图2)，实现全体人民住有所居，同时促进住房市场健康发展。

5.2 搭建多层次多梯度的住房产品体系

住房供给应与居民需求相匹配，因此根据居民住房支付能力与需求偏好差异，构建多层次多梯度全覆盖的“可支付住房”产品体系(如图3)，以契合不同人群多元化、梯度化需求。

5.2.1 衔接住房供给“二分体系”断层，形成“租赁-部分产权-完全产权”产品通道

从住房保有权来看，租赁住房能够满足“夹心层”自住型需求；而产权住房的居住稳定性与财产性，使租赁住房仍无法取代产权刚需。因此，以“共有产权”与“先租后售”住房模式实现“保障”与“市场”之间的过渡和衔接，满足新市民、城市青年等“夹心层”群体居住需求与财富积累。一方面，设计可根据实际需求动态调整产权比例与权属的“共有产权”住房，以覆盖更多人员。另一方面，由多方共同参与建设管理，协力探索“先租后售”住房的资金筹措、建设分配、租赁管理以及还本付息等问题。此外，培育具有住房互助性质的非营利机构，在政府规制下提供可租可售的社会住房，进一步使住房回归居住属性。

5.2.2 贴合外来人口多元居住需求层次，保障居住权且兼顾发展权

适度调整住房保障范围，破除住房保障制度户籍壁垒，使外来务工人员平等享受住房保障福利与基本公共服务，确保其在城市的基本居住权与生活归属感。同时，动态调整保障范围与力度，避免“福利陷阱”，确保有效供给。另一方面，各类人才收入水平相对较高，对居住环境有一定要求，但缺乏财富积累，无法通过买卖市场解决住房需求。可以建设可支付性、可获得性与宜居性三者共存的保障性租赁住房市场，增加租赁住房供给，利用长租公寓、人才公寓以及蓝白领公寓等形式，提供租金可付并与人才个性化住房需求相适应的过渡性居住空间，保证其在城市的居住权与发展权。

图2 我国城市“可支付住房”供给体系构建逻辑  下载原图

5.3 形成多主体多渠道的联动供给机制

5.3.1 发挥多主体合力，实现供给成本合理分担

图3 城市“可支付住房”产品体系与住房金融体系框架  下载原图

发挥“有为政府”“有效市场”“积极社会”的合力，建立合理的供给成本分担机制，实现从社会福利到住房消费的阶梯性发展。根据不同收入阶层将住房供给结构分为政府救济层、政府扶持层以及市场配置层，实现住房有效过滤。首先，政府救济层的供给对象主要包括低收入群体与特殊群体，通过“政府主导、社会参与”的供给模式，承担保护居住权的责任。其次，政府扶持层供给对象主要是具备住房租赁消费能力，但缺乏购置首套住房能力的中低收入人群，以“政府扶持，多方参与”的方式供给，利用符合其消费水平的住房产品形式，逐步实现其自住型住房需求与资产积累。最后，市场配置层供给对象是部分中等收入和中高收入家庭，可通过商品房市场满足住房需求，逐步实现改善型与投资型住房消费行为。

5.3.2 多渠道房源筹措，盘活社会存量住房

充分利用“共享经济”，通过存量商业建筑改建及租购等方式筹措房源，盘活社会存量住房，提供多元化住房供给。首先，可以利用“城中村”等非正规空间良好的区位、集体建设用地以及各类存量闲置建筑，在政府统筹支持，非营利机构、企业、村集体与个人共同参与下，改造或建设成安全健康、租金可付的保障性租赁住房。其次，引导企业租或买一批住房，采取长租公寓模式并配合政府发放补贴的形式，或是通过对租赁机构税收抵免优惠等支持性政策鼓励开发存量房，增加租赁住房供给。

5.4 建立健全多方位支持的住房金融体系

5.4.1 完善政策性住房金融体系，惠及中低收入群体

首先，设立有效推进国家住房政策实施的政策性住房金融机构。一方面，积极运用被赋予的金融功能，通过为中低收入群体提供购置首套住房的首付款担保等方式，帮助其获得信贷供给；另一方面，利用优惠政策，以住房公积金为基础，推行住房公积金抵押贷款证券化，吸收社会闲置资金，增加保障房供给。其次，解决住房公积金有效性与公平性问题。一是加大向中低收入群体的政策倾斜力度，有针对性地提高住房困难群体的住房支付能力；二是放大住房公积金功能，能够在租赁住房等领域使用。最后，发展住房储蓄银行，调动居民住房储蓄积极性，增加用于住房消费的财富积累。通过在住房储蓄银行存入适当的政策性住房资金，科学匹配住房储蓄产品以产生固定低息贷款权利。

5.4.2 创新住房信贷产品，丰富住房消费融资渠道

加快住房金融产品创新，针对住房金融创新的终端环节进行全面分析，保证住房按揭能够拓宽金融渠道。首先，丰富住房信贷产品，为城市居民提供灵活的贷款偿还方式，让居民依据未来收入变动灵活还款。根据居民实际情况，创新基于生命周期的贷款产品，在贷款额度、贷款期限、还款方式、申请方式等方面差别设置个性化、精细化的信贷产品，为不同群体提供可选择菜单。其次，完善住房抵押贷款二级市场。通过发行抵押贷款证券化产品，为抵押贷款一级市场注入低成本流动性资金，盘活抵押贷款资产，平抑不同地区抵押贷款不均衡情况。