我国老龄人口基数大、增长速度快。截至2018年底，我国整体老龄化率为17.9%，且呈现快速增长趋势。预计到2050年整体老龄化率将增至28%，意味着平均每4人中就有1位超过60岁的老年人；截至2018年底，失能老年人占比27.1%，可见我国老年人的健康状况并不乐观，老年群体存在强大的照护需求，且呈增长趋势；社会总抚养比为37%，其中老年抚养比14.3%，社会总体抚养压力较大，尤其是中国计划生育后的年轻一代将普遍面临棘手的老年人抚养问题。

严峻且快速加剧的老龄化趋势需要社会各行各业从不同的维度携手共同解决养老问题，这对于养老行业意味着巨大的机遇与挑战，对养老项目的发展也提出更高的要求。

国内养老项目根据客群类型与规模，分为以下几类（见图1）。

1）小型社区嵌入中心（CC，即Care Center）针对社区老年人的基本饮食、照护等生活需求提供场所和上门服务。

2）中型城市养老机构（CB，即Care Building）针对老年人的照护需求提供独立空间及较为全面的生活、照护、医疗服务。

3）持续照料退休社区（CCRC，即Continuing Care Retirement Community）为老年人提供自理、介护、介助一体化的居住设施和服务，使老年人在健康状况和自理能力变化时，依然可在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况相对应的照料服务。功能齐全的CCRC社区包含CC或CB。

4）活跃长者社区（AAC，即Active Adult Community）为活力型老年人提供适老化居住环境。

5）全龄社区指任何住宅小区都应具有一定比例适合老年人居住的房屋设施，即所谓的适老化住宅或老年公寓（面向健康老年人的公寓），包含部分老年人居住空间的居住区。

不同的养老类型面向差异化的老年客群，承载不同的生活场景和服务。因此在养老项目的定位决策过程中，研究客群需求，综合性地选择方向是首要关键点。

随着养老产业发展，养老项目如何针对老年人需求分类已形成基本共识，包括“吃”“住”“娱”“医”“护”5类，鉴于此为老年人提供健康营养的餐饮、舒适的居住环境、丰富多样的康体娱乐活动、健康管理与医疗救治、护理服务（见图2）。

随着传统观念的变化及行业发展，越来越多的养老项目面世，老年客群对养老项目的认知产生快速迭代，在基本性需求获得满足后，老年人愈发注重生活的仪式感、体验感、参与感。借用马斯洛金字塔进行客群分析，老年人的关注点逐渐转移至社交、尊重、自我实现等精神需求（见图3）。因此，越来越多的养老项目在基本照护服务基础上，更关注老年人的心理需求和体验。

借鉴国外养老行业的发展走势可预测国内养老产业的溢价重心变化（见图4）。

1）产业初期的资源溢价阶段此阶段的养老项目依托自然资源，具有独特、个性的资源优势。如北京九华山庄医养综合体，依托于周边景观资源、温泉资源进行布局。此类项目因其对资源的依赖性，无法形成标准体系及可复制的产品力。

2）产业发展期的产品溢价阶段此阶段的项目重点为可复制的产品力（主要体现在硬件层面），通过研发的空间产品承载老年人的需求，进而创造溢价，形成可复制的标准体系，如何种居室类型、活动空间、软装部品更适合老年人居住、活动及使用等。目前，国内大量的养老项目处于产品溢价阶段。

3）产业成熟期的服务溢价阶段服务是老年客群首要关注的因素。硬件产品承载老年人多样的服务，服务优劣最终决定项目成败。体系化、标准化的优质服务可提升运营效率，也可提升老年客群的认可度。泰康之家系列已形成完整的服务标准化体系，并向硬件设置输出详细的需求，从而实现从服务到软件采购的体系化闭环。

4）品牌溢价阶段可复制、标准化的服务可塑造优质的养老品牌。以酒店行业为例，客群选择酒店首先考虑品牌，选择品牌就意味着选择了统一标准和服务。养老行业进入成熟期后的市场竞争也主要围绕品牌展开，品牌价值是验证社会认可的重要维度。

随着养老产业的发展，养老设计逐渐沉淀出共性的标准认知。而行业标准的普及将快速解决大部分项目在落地过程中的普适性需求。然而仅标准化的产品及空间无法满足老年客群的所有问题，尤其无法满足个性化的精神需求。目前已落地或正在落地的养老项目中出现较严重的同质化现象，无法获得老年客群的认知、认可。

老年客群的需求随性别、年龄、地域、出生地、所处圈层等不同维度呈现多元化特征，因此需运用更多元和细致的视角看待老年人群的需求，在标准化结合多元化的方式下，营造老年人的居住和活动空间环境，为老年人提供满足不同需求的选择。

以4个养老项目为例对多元化设计实践进行探讨。

泰康之家·燕园是国内最早的高端养老社区之一，也是美式CCRC理念进入国内本土化探索的代表项目。

燕园是泰康之家系列的首个项目，位于北京市昌平区，总建筑面积约40万m^[2]，其中一期面积约10万m^[2]，为CCRC部分，包含独立生活、协助生活、二级康复医院、会所等功能。

在功能布局上，协助生活、医疗、康体等功能集中在西侧建筑单体中，强调垂直流线的高效性，为护理服务提供便捷；独立生活与活力会所设置在中间建筑单体和东侧单体中，集中承载老年人的休闲活动方式（见图5,6）。

会所位于首层及地下1层，通过下沉庭院将自然通风采光引入地下，营造舒适的活动空间。室内采用美式风格，强调空间品质，同时注入怀旧元素，如老钟表、老书籍等。

整体外观形象强调首都大气的府邸气质，以现代典雅方式进行表达（见图7）。社区形象体现当地风格是泰康之家系列的特点之一，希望以此唤起老年人更多回忆，营造更熟悉的氛围。燕园入住老年人中有较高比例的高知、高干客群，此类府邸风格也获得多数老年人喜爱。

泰康之家系列的居住户型分为独立生活及协助生活两大类。独立生活根据套内居室数量分类为1.0,1.5,2.0,3.0体系，协助生活则根据服务老年对象的照护等级和特征分为协助生活、专业护理、记忆障碍等。泰康之家系列在燕园设计过程中确立的户型体系一直沿用至2代，3代产品，并形成有效的更新迭代（见图8）。

华润北七家CCRC项目是针对北京老年人审美喜好和生活方式的积极本土化探索。

华润北七家CCRC项目位于北京市昌平区北七家镇，建筑面积地上约4.7万m^[2]，地下约2万m^[2]（见图9）。设计以营造本土文化的适老空间为目标，深入客群需求研究，并以礼仪轴、生活轴2个轴线序列串联起街巷、院落及其使用功能（见图10）。同时萃取中国空间元素、建筑元素及生活场景融入项目中，为老年客群提供富有文化感的生活场景。

建筑形态的设计强调面向城市友好界面及宜人的尺度感受，体现舒适亲切姿态。庭院内部融入丰富的生活场景，如太极广场、交流空间、栽培区等，形成充满活力的室外场地。

每层公共区域设计预留部分非正式的活动休憩空间，使其成为老年人生活和自然连通的窗口（见图11）。同时也为项目发展的弹性预留空间，未来可根据实际运营需求调整为必要的功能房间。

天津怡园长者中心是有限造价成本下的温情环境营造。项目位于天津市西青区侯台村，由原办公业态改造为护理型养老机构，客群面向城市刚需型的高龄自理及护理老人，建筑面积约1万m^[2]（见图12）。

考虑原有物业进深较大，改造过程中设置3层通高的中庭空间，将阳光、自然风等元素引入建筑内，形成舒适的公共活动空间环境。原物业的柱网形式不适合房间布置，因此将墙体脱离柱网体系，并结合室内设计逐一处理柱子对居室空间的影响。

室内设计采用现代简约风格，结合家具和软装饰品强化空间丰富性和居家感受。基于有限的造价限制，采用现代简约的硬装风格，并以温馨舒适的色彩和软装营造非正式的温馨氛围（见图13）。

重庆龙湖椿山万树养老项目是面对高城市性养老需求下的积极复合功能探索。

项目位于重庆市九龙坡区重庆龙湖新壹城商业综合体内，3～9层，上部8层为长租公寓，下部3层为商业，是多业态功能垂直分布的复合改造项目。

项目有别于其他独立建筑的养老项目，强调养老功能与商业的融合及老年人群与年轻人群的代际融合。功能和流线布置上强调养老业态自身的客群流线、护理流线、服务流线的独立性，在部分功能及界面上强调开放性和交融性。如增设老年人与城市人群友好互动的城市客厅功能，为代际交流提供条件；餐厅部分预留向商业街开放的可能性，希望在部分时段向城市开放，既增加运营利润，又能实现代际交流的可能。

室内设计采用温馨舒适的环境，场景中融入怀旧元素，强调居家感氛围（见图14）。

养老设计因行业本身的强运营特征，呈现作业跨度大、涉及专业多、设计周期长等特点，对设计人才提出较高的综合统筹、逻辑思维、跨专业融贯等能力要求。面对养老“下半场”，需密切关注老年客群需求变化特征，结合专业性积累和创新性思维，营造满足老年人物理和精神需求的适老环境。