1 养老政策开放下的养老地产趋势

2018年11月28日，国务院常务会议部署发展养老产业，进一步推进医养结合，提高老有所养的质量；2019年2月，民政部推出全面放开养老服务市场的重大举措，取消养老机构设立许可的准入门槛。根据2002年以来出台的关于中国养老的主要政策分析（见图1），能看出政府对养老机构和社区的优惠扶持政策有所变化，政策支持逐渐转向引导和支持社会力量兴建社会养老设施(见图2)。

从这些政策的发布可以看出主管部门下一步工作侧重不再是粗放的鼓励，而是转为精细化的管理。在此养老现状和政策引导下，养老地产逐渐呈现3个趋势。

通过系列政策指引，看似取消了养老机构门槛，实则转向更加精细化的管理，强化监管力度，主要体现在以下方面。

1）合规性门槛提高取消养老机构设立许可的准入门槛，放开市场竞争，收紧服务质量，养老机构必将实施分类管理。

2）监管强度提高建立政府部门行政监管、行业协会自律管理、服务对象、社会舆论公开监督服务监管体系。

3）获取补贴难度提高非营利性及营利性的养老机构均可享受同等运营补贴政策，但补贴条件更细化，以针对养老机构服务对象身体状况、服务质量星级评定、信用状况、医疗服务能力4个维度的差异化补贴取代以往的单一补贴。

4）违规运营惩戒力度提高(1)建立养老机构行业信用体系，情节特别严重的失信行为将进入黑名单；(2)养老服务机构信用信息记录状况与政府补贴、购买服务主体资格相挂钩。

养老机构设立许可正式取消，更规范的市场和行业发展环境即将到来。

由于20世纪70年代实施的计划生育政策，目前家庭供养关系已呈现“4-2-1”格局，“三明治”中间代承受工作与生活双重压力，无力、无暇顾及家中老年人的矛盾越发凸显。随着观念变化，不少老年人更关心生活质量，而不愿与子女同住，独老户的比重不断上升。在敬老院，每位老年人人均居住面积15m^[2]，而一般公寓中，老年人平均居住面积可达30m^[2]。单纯依靠社会、家庭赡养、社区服务的养老效果非常有限，只有综合几方因素，为老年人提供身体、心理上全方位关怀，才是社会应为老年人做的事。这种模式就是复合居家型养老社区。

随着高龄化的趋势加快，不同年龄的老年人需求被重视，产品出现细分，逐渐形成复合型老年社区（见表1,2）。

在老年社区中生活，老年人对物理照料的要求不断发生改变，健康、半护理及全护理老年人逐渐在统一住区中共存。

开发养老地产需学习如何在养老住区中配置必要的养老设施，需培养专业的服务和护理人员，由此实现企业及养老地产的可持续发展。

老年人从健康活跃到半护理、全护理转变过程中，功能空间应进行相应调整，在策划设计建造过程中应实现空间的可变性。

养老地产企业良好发展的关键是养老产业链能否尽快形成，以此支撑养老地产的开发建设和运营服务，可以预见未来将在主要城市带的核心城市中形成养老产业聚集区，依靠老年产业园区的辐射作用，推动周边养老地产的快速发展。

除了产权销售和会员制方式，养老地产也出现多种盈利模式。企业项目发展初始阶段，因其品牌影响力不足、会员卡销售不理想等因素，必须销售部分产权以支撑现金流，至少其中一部分能按照住宅立项，降低企业的开发风险并提供灵活的资金保障。

未来养老地产将逐渐呈现差异化。在各养老地产基本功能逐渐雷同的情况下，独具特点的养老项目将更具吸引力，地产开发者需在项目伊始就进行准确定位。

养老地产的开发应以市场细分为基础，根据内部条件和外部环境来确定项目定位和经营模式，而不是盲目的高端化。在养老模式方面，从西方发达国家的经验看，其发展必将在服务功能与类型上进一步细化、专业化、规范化、标准化和体系化，形成多层次、多形式、广覆盖的养老服务网络，为老年人提供多种服务形式，从基本的生活照料延伸到医疗康复、精神慰藉、法律服务、爱心护理、紧急援助等。

随着宜居养老社区缺口骤增、养老需求复合化及养老政策的放开，养老地产形态逐渐细分。国内中高端养老地产市场逐渐形成了地产开发、保险系及其他产业衍生的养老产品（见图3）。

地产开发的养老社区多依托成熟的全地产产业链。地产公司以丰富的住区运营经验及便捷的开发渠道快速进入养老市场。保险系公司依托保险业产品链，积累了丰富资金及客户资源。其他产业衍生的养老社区根据其产业特征提供专业化、定制化的养老服务。

乌镇雅园位于乌镇南新城区，毗邻国家级休闲旅游景区，旅游、休闲配套成熟，占地面积650亩（见图4）。项目特色为学院式养老，围绕“颐、乐、学、为”4个核心要素，重构长者的晚年生活。产品类型包含高层电梯公寓、多层电梯公寓和平层联排别墅。

泰康之家的项目定位为一站式退休生活解决方案，属于CCRC持续照料退休社区，包含独立生活、协助生活、专业护理、记忆照护4种生活服务区域。泰康在全国13个重点城市投资建设大规模、全功能、国际标准的医养社区，包含生活照料、医护康复、文娱社交、旅居养老4个特色体系（见图5）。

亲和源养老创立了以会员制为载体，融居家、社区及机构养老于一体的全新养老模式，以全面的会员服务体系为特色。会员可拥有“亲和源”旗下全国老年俱乐部、养老社区、酒店、护理院、医院的会员资格，享受托付一生的服务。亲和源包含以下3级服务体系。

1）基础服务：三重秘书体系包含生活秘书、快乐秘书和健康秘书。

2）升级服务：三师服务包含心理呵护师、康复呵护师、营养呵护师。

3）特色医养体系包含家庭医生、慢病管理、医疗协助、绿色通道、康复理疗、自助护理等。

对3种类型的养老地产进行分析，其优势及问题如下。

1）地产系的布局依托成熟社区，享受全社区的系统化配套设施，具备城市社区的建设经验，但养老项目更多的是开发商的宣传手段，噱头大于实际意义。地产系养老产品的发展需从卖房子转为做服务，脱离旧有产品链模式，创新服务体系，形成复合养老产业链，以此支撑养老地产的开发建设和运营服务。

2）保险系养老社区在全国范围内系统化布局。保险企业依托“保险+养老”模式，实现虚拟金融产品与实体养老服务紧密结合。但保险社区价格昂贵，用户接受度较低，保险系养老产品除了系统化布局及服务体系，更需在每个独特的项目上寻找特色，扩展复合社区的居住人群范围。

3）其他产业衍生的养老社区产品逐渐发展为居住人群、服务功能、产品形态、产业及盈利模式复合的复合型养老社区。在养老服务方面，具备专业、细致的服务，承载养老事业的社会责任；在运营体系方面，专业养老地产系统地将全部精力、财力投入养老事业；在金融投资方面，采用会员制模式，资金快速回笼，有利于养老服务的保障。结合地产系和保险系的优势，未来复合型养老的发展方向是：选址于成熟的医疗健康产业园内，系统性的全国布点，创新性的服务体系，形成固定的服务模式。

康宁津园位于静海团泊健康产业园内，距中心城区20min车程，享有团泊湖优质生态资源。距离天津市区10km，与中心城区交通联系在1h交通圈内。项目具备优质的医疗健康、景观环境及交通设施配套。

康宁津园与毗邻的天津第三中医附属医院、糖尿病医院、血液病医院和中医药大学在健康产业园内部形成康养公寓、医疗服务与医学研究三者相辅相成的健康体系。康宁津园1、2期的完善也成为健康体系中重要的动力环节。

依托区域完备的健康梯级，康宁津园CCRC养老社区将老年人按年龄分为高度护理、低度照护及健康活跃老年人3种类型，根据其生理、心理和生活需求分析其活动特征，设置针对不同老年人的养护区：专业护理区（高度护理老年人）、协助生活区（低度照护老年人）和康宁津园南区的独立生活区（健康活跃老年人）。

1）高度护理老年人需全天看护，24h持续照料，极度需要安全感，由社区提供规律的医疗服务。

2）低度照护老年人年龄为60～80岁，在生理方面需更多协助，如穿衣、吃药提醒，与高度护理老年人不同，低度照护老年人需24h响应，在需要帮助时立即提供。同时，低度照护老年人可在园区内进行短时间活动，但出行范围较小，需要区域环境提供的归属感。

3）活跃老年人多为退休的健康老年人，其出行范围较大，出行时间更长，需提供更多的社交活动和完善的配套商业娱乐设施。活跃老年人在居家时需一定的私密感，在护理方面需提供个性化的配套服务。

康宁津园占地面积33.4万m^[2]，总建筑面积50万m^[2]，其中北区24万m^[2]，南区26万m^[2]。北区为幸福社区，服务人群为可自理需辅助照护的老年人；南区为亲情社区，服务人群为活跃老年人；同时包含老年养护院、服务中心、社区医院、后勤中心等（见图6）。

北区设置集中式养老公寓，增强归属感、邻里感，融合于群体之中，创造组团间的邻里交流空间，设定便捷的交往空间，促进邻里互助的环境形成。

南区设置独栋式养老公寓，创造更多的向内服务空间及向外活动空间，创造更开放的交流环境，设置更开敞的公共空间。

整体规划形成一心两轴、北岛南苑、三级响应的规划结构（见图7）。从入口处经过南北活力轴可直接到达中央接待中心，再由中央接待中心向南北方向延伸，形成人文景观轴，至此形成一心两轴。北区设置服务岛，南区设置社区苑，更便捷地为不同属性老年人服务。同时，在北区集中式公寓和南区独栋式公寓中按服务人数设置楼宇管家，为老年人提供便捷贴心的服务。从楼宇管家到南北服务中心，再到中央接待中心形成三级响应体系（见图8），保证每位老年人的需求最大化、最快速地得以满足。

根据老年人年龄、行为模式、空间模式不同，北区更紧密、南区更开放：中央接待中心提供行政办公、度假酒店、室内游泳池、温泉理疗、体检中心等服务项目，通过中央接待中心向南北社区辐射；二级响应系统北区为服务岛，南区为社区苑，提供组团级别服务，包含书画室、健身房、棋牌室、多功能厅和综合活动室等；通过北岛南苑向各楼宇响应，楼宇系统提供管家级服务，如楼宇管理、楼宇交流、多功能室、文娱室等（见图9）。

在住宅公共区域及交通核部分注重适老化设计，公共走廊宽度不小于1.4m，中间部位设置回转区域，楼梯梯段设置扶手，净空宽度1.2m。户型设计中，过道有效宽度不小于1.2m，卫生间采用推拉门，设置无障碍淋浴间、洗浴座椅及扶手，阳台进深不小于1.5m（见图10,11）。

根据养老社区的设计经验，复合型养老社区需在设计和运营2个方面进行全面规划（见图12）。在设计方面，项目规划选址、社区规划结构、建筑设计和无障碍设施都起着至关重要的作用，同时生活服务配套设施和健康医疗设施体系为养老社区的长久活力提供保障。在运营方面，成熟的营销推广体系、运营管理体系和金融模式等都能成为养老社区持续发展的动力，多元养老服务的完善也为养老品牌效应提供助力。

养老地产势必走向可持续的系统化盈利模式，包含复合型养老核心产业、支撑产业及衍生产业（见图13）。

1）核心产业以养老康体为核心服务圈层，聚焦康复体检、养老社区、养生配套等功能。

2）支撑产业包括社区服务、生活配套、幼儿园、中央厨房、休闲娱乐、教育、社区功能等食宿—养—购—娱等配套服务功能。

3）衍生产业以养老产业链拓展服务，包括养生论坛、专业人才培训、健康管理、金融服务、商业零售、休闲度假等衍生服务。

根据《中国老龄事业发展“十三五”规划》，预计到2020年，全国60岁以上老年人口将增加到2.55亿，老年抚养比将提高到28%。城市养老模式正在发生深刻变化，以居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养结合的复合型养老服务体系将更健全。

随着养老政策的放开及养老形式的严峻，养老地产将走向专业化、复合化的社区模式，从养老地产租售模式向“产业链模式”延伸，从偏重养老服务事业转向偏向养老服务产业。未来，养老将以健康体系和多元休闲养老为主诉求，构成复合的商业模式和发展形态，越来越多的实力企业参与其中，形成多类型的养老产业格局。