产权式酒店是一种特殊的酒店形式, 投资者购买酒店客房和部分设施的产权, 除部分时间自用以外, 统一将其他时间的使用权委托酒店管理公司经营, 业主获取红利;酒店管理公司按正常的市场模式经营管理酒店, 为社会提供酒店服务, 为业主争取投资回报。产权式酒店符合酒店建筑的定义, 亦按照酒店建筑进行分类, 划分规模、等级, 与其他酒店建筑相同。

三亚作为国内最早出现滨海度假酒店的热带海滨城市, 度假酒店的建设、发展一直处于领先位置, 酒店产品种类丰富。在投资、旅游度假需求等各类市场的推动下, 三亚出现了产权式度假酒店建筑, 并逐渐发展成熟, 形成热带滨海产权式度假酒店这一独特的酒店业态。

热带滨海产权式度假酒店的独特性在于, 不仅建筑、园林景观设计和建筑布局具有热带、滨海和度假的地域性和功能性特征, 同时酒店公共设施、客房设施以及后勤配套等的配置、比例必须重点考虑产权投资等经济性指标。酒店管理不同于一般酒店管理模式, 需增设投资回报等方面的部门。在三亚湾这个被誉为“椰梦长廊”的三亚主城区一线滨海区域, 由于具备了相对完善的城市配套、商业服务、交通设施以及优越的海滨旅游度假资源, 因此在产权式度假酒店建筑的建设方面尤其突出。

作为在海南岛最早开始进行滨海度假酒店设计的设计公司, 我们意识到产权式酒店与传统度假酒店在建筑设计、酒店配套、酒店管理等方面均有着特殊的意义和地位, 并对这方面资料进行了大量收集和设计研究, 在海南岛产权式度假酒店的设计实践中不断总结经验、提高水平。在三亚湾滨海沿线, 我院积极参与度假酒店策划、设计, 完成了一系列优质的产权式度假酒店。

三亚天泽海韵度假酒店项目位于三亚市中心城区滨海一线、三亚湾路和团结路的交汇口, 地块呈长方形, 地势平坦, 地块西侧为大海, 可欣赏到三亚湾海景、鹿回头公园等景观。项目占地面积8 762m², 总建筑面积约2.11万m², 绿化率55%, 地上12层、地下1层, 建筑高度38.20m, 拥有三亚唯一的下沉式观景走廊, 主要功能为产权式度假公寓型酒店。

项目平面采用U形总体布局, 各单元呈45°朝向大海, 每个客房单元的客厅和主卧室均拥有中心花园和大海景观视野, 充分发挥了用地的位置和景观优势。建筑平面采用外廊组织水平交通, 垂直交通核设于U形的两个转角处, 公共区域沿外围布置, 动静分区明确。大堂设在东侧, 方便与停车场联系。大堂高出地面约2.2m, 进入大堂后可透过庭院看到大海。室外公共庭院设置在U形中部, 庭院开口面向大海, 与城市绿化带连成一体, 形成丰富的视觉景观层次。建筑形体东高西低, 向三亚湾路逐步退落, 既减少对主干道的压力, 也有利于形成轻松活泼的城市街景, 与三亚旅游城市的整体风格相协调。

客房单元的户型设计考虑了景观视线、阳台遮阳、自然通风等地域性建筑设计要素, 紧凑实用, 被动节能效果显著。U形建筑两翼的两室一厅是客房楼的主力单元户型, 两翼端头临海面布置了高端三室一厅的大户型, 联系两翼的连接部分布置了标准客房, 保证每间客房均有穿越酒店庭院的海景视线, 同时隔绝城市道路上的交通噪音。

客房楼两翼端头均做退台式处理, 宽大的露台给客房提供了充分享受椰风海韵的室外私密空间, 坡檐和坡屋面丰富了建筑形体。利用坡屋面和屋顶花园, 改善建筑顶层的防晒隔热效果, 彰显热带滨海建筑的特色。客房单元户型平面设计充分考虑了穿堂风的形成, 以适应三亚的气候特征, 便于在非炎热气候通过自然通风满足室内环境的舒适度。

为了减少噪音和视线干扰, 营造私密的客房环境, 在各层客房入口设有与公共外廊相隔离的景观花池。走廊外侧每层设垂直绿化, 形成独具热带特色的立面效果。南侧建筑首层架空, 东南角和东北建筑主体透空, 有效地解决建筑群体的通风问题, 同时也提供了具有适宜风环境的舒适停留空间。建筑色彩设计中, 白砂色的墙面、淡灰绿色的玻璃和深灰绿色的坡屋面组成明、暗、灰三个层次。45°客房朝向形成的三角形平面阳台, 在建筑立面创造出丰富的光影效果, 使建筑生动、富于变化。

三亚国光豪生度假酒店 (原三亚国光滨海花园) 位于三亚湾海坡开发区内中心地段, 坐北朝南, 南望三亚湾大海, 沙滩、海水皆为三亚湾最佳。项目地块东西临海面宽290m, 南北纵深长396m, 总用地面积173亩, 海景开阔。项目地处滨海大道和海虹路 (机场路) 交界处, 交通便利, 区位优势得天独厚, 具有极大的开发潜力。

作为项目策划、设计单位, 中元海南会同项目投资开发商和其他参与团队, 经大量的市场调查分析后, 确定在这个具有独特区位优势的用地上兴建一个大规模的生态型高端度假酒店公寓, 用于提升三亚湾区的整体度假品质, 并考虑进行产权分割、销售, 引进分时度假模式, 吸引资金并通过酒店运营回报投资者。由于特殊的用地位置, 建成后的项目成为由凤凰机场进入三亚湾的门户建筑, 也成为了三亚湾的标志性建筑。

在大量市场调查分析的基础上, 经业主、度假物业管理顾问和国内外设计师的充分交流和研究, 确定本项目的立意和建设目标:1) 海景最大化;2) 花园最大化;3) 注重自然通风;4) 体现生态特征。

在确定了目标和立意的基础上, 历时近半年的分析和探讨, 我们提出了十多个构思草案, 最终确定了布局方案。主入口设在北侧中部, 酒店大堂设在建筑中部, 形成很强的南北主轴线, 从北至南将主入口、大堂、泳池及中心花园、三亚湾海景串成一线。设计中将酒店入口区及大堂抬高处理, 与南侧花园场地形成超过7m的高差, 使大堂视线升高, 俯瞰花园, 直视大海, 将大海、花园、泳池等不同层次的景观连成一体, 形成开阔震撼的的视觉效果, 给予住客独特的到达体验。不仅大堂区拥有良好的海景视线, 餐厅、咖啡厅、大堂吧等主要公共空间均可看海, 通过大面积折叠门开启, 最大限度地将海景引入, 形成建筑与景观环境的有机融合。

酒店共设1 160套海景套房 (由一室、二室和三室构成) , 采用双L形的建筑主体布置在用地北侧, 东、西两栋建筑间距达170m, 每间客房均有良好的海景视廊, 满足了海景最大化和花园最大化的目标和立意。在建筑的开阔庭院空间中布置了三组不同功能的泳池、水上活动区, 并设置室外水边BBQ场地, 丰富酒店空间, 给住客提供多样的度假设施。

用地南侧沿海岸线布置38栋高档别墅, 分为东、西两区, 中间为80m宽的景观带。通过对每栋别墅不同位置一、二层主要功能房间开窗和阳台进行海景视线模拟、分析, 最终确定每栋别墅建筑的布置位置和朝向角度。每套别墅拥有独立的前、后私人庭院, 并与公共庭院进行视线、路径的隔离, 保证私密性。

临近北侧规划路为生态停车场、室外运动场地。建筑北侧东、西两翼设住客辅助入口, 既方便住客, 又减轻了大堂的压力。货物及员工出入口设在东、西两侧道路上, 减少对客人的影响。

在借鉴美国夏威夷当代热带度假物业建筑理念的基础上, 结合国内和海南的市场环境, 建筑设计贯彻了海景最大化、花园最大化和自然通透的原则, 形成了本项目建筑的重要特色。

建筑主体采用对称设计, 力求海景最大化, 让客人可以欣赏三亚湾日落的独特景观。两栋主体建筑由南向北梯级退台, 充分利用海景并减少对周围建筑和滨海大道的视觉影响。东、西主体建筑所有客房均为单边走廊, 保证自然通风。垂直海面的客房建筑采用双外廊设计, 中间为露天庭院, 并设有垂直绿化。

酒店大量采用架空、开敞外廊设计, 既增加与环境的亲和感, 又保证了节能通风。入口大堂抬高一层处理, 设置折叠推拉门, 前后气流贯通。除大堂外, 大部分的公共区域都采用这一手法, 在与环境接触的一侧设置折叠推拉门, 将环境引入建筑, 同时利用自然通风减少空调使用能耗。如餐厅、多功能厅前厅、会议和功能厅北侧的下沉庭院等, 均为开敞通透空间。酒店深远宽大的外廊空间、阳台与屋顶挑檐, 既保证了良好的遮阳效果, 也丰富了建筑立面光影变化, 形成舒适的半室外过渡空间。

别墅采用热带休闲度假风格, 强调通透性和通风效果, 首层采用大面积落地门窗, 在室内就能欣赏到泳池的景观。二层主人房设有大面积休闲阳台。屋顶采用坡顶设计, 深远的檐口保证了良好的遮阳效果。

设计结合海南热带气候特征, 采用热带建筑语言, 体现地域特色。如功能及造型上采用架空骑楼、坡屋檐、落地折叠门窗、各种形式 (结构或装饰) 遮阳构件等, 体现出浓烈的热带滨海建筑特色;选材上则更多使用当地出产的具有地方特色的材料, 如沙色涂料外墙、火山岩石、竹藤家具、椰壳装饰等, 将地域特征与建筑功能布局、景观条件、建筑造型等紧密结合, 营造出浓郁的热带度假酒店风情。

三亚海立方度假酒店项目位于三亚湾海坡开发区, 用地面积约为1.26万m², 用地东侧为二号路, 南侧为滨海大道, 海景尽收眼底, 自然景观优越。项目为一座高层客房式酒店, 地上14层, 地下1层, 总建筑面积为2.46万m²。

设计采用V形布局, 大部分房间均有良好的海景, 同时尽量减少体型面宽, 首层局部架空维持场地内外的气流通畅, 使得建筑与城市空间关系更加协调。V形布局前部底层形成一个半开敞花园, 布置绿化及泳池, 酒店入口适当抬高, 与地形有机结合, 建筑与环境和谐统一。建筑主体与北侧道路保留基本间距, 把有限的用地更多地留给内部庭院, 同时缓和了与南侧滨海大道的关系。

酒店大堂抬高1.8m, 采用开敞布局, 大堂吧、花园、泳池相连形成开敞视野。大堂南侧的客房楼首层架空, 将三亚的主导风向东风引向大堂吧, 提高公共空间的环境品质。酒店客房采用单廊布局, 采光通风俱佳。大堂首层架空5.5m, 保证最低的楼层也能饱览美丽的三亚湾海景, 二层以上所有酒店客房均为海景房, 并在端头部位设套房。酒店主要设备用房及员工后勤用房等均设于地下一层, 通过地下车道与地面联系。

酒店庭院花园设计为多种热带植被组成的巴厘岛风情园林, 以棕榈科和其他热带乔木为主, 其间设计泳池、花园、凉亭、休闲廊道等, 开阔大气, 在行走中移步换景, 将建筑与环境完美融合。酒店大堂区设置屋顶绿化、步道、绿化植被、花架等, 形成丰富的立体绿化景观。

建筑体型设计上采用热带滨海风格。酒店主楼立面设计以韵律感极强的客房阳台、花池作为外观造型元素。屋顶采用适应热带气候的平顶造型, 弱化屋顶厚重的体量。建筑外墙饰面材料主要为外墙涂料及石材, 墙面色彩以灰色为主, 间以深褐色毛石, 屋顶则以白色为主。建筑整体朴实自然, 彰显本土特色。

经过多年在海南地区产权式度假酒店的设计、实践, 我们对此类建筑项目积累了一定的策划、规划及建筑设计经验。在海南岛宣布为国际旅游岛之后, 为了规范产权式酒店及公寓等建筑业态的投资、建设与管理, 海南省住房与城乡建设厅决定编制海南省地方标准——《产权式度假酒店设计标准》, 中元海南作为先期主要起草单位进行了该标准的编写, 也进一步加深了我们对产权式酒店建筑的理解。

海南经过30年的开发、发展, 作为度假酒店建设用地的一线滨海区域资源已基本占用殆尽。近年由于海洋生态保护的要求, 政府对于海岸保护带提出了更严格的要求, 各类度假酒店的建设逐渐脱离对滨海资源的依赖, 转向山区、农村等。

热带滨海产权式度假酒店作为资源稀缺型度假建筑, 具备生存、发展的空间。为了适应度假人士对度假活动、品质不断变化、提升的要求, 现有滨海产权式度假酒店需要进行产品的更新换代, 酒店应具有独特的风格, 更新建筑、室内、园林设计, 完善酒店各类设施, 降低酒店运营成本, 提高酒店管理效率, 为顾客提供高效、舒适的度假场所, 为酒店业主提供长期、稳定的利润回报, 这些都需要建筑师不断学习和思考。

三亚天泽海韵度假酒店

业主:三亚天泽实业投资发展有限公司

建设地点:海南省三亚市

建筑设计:中元国际 (海南) 工程设计研究院有限公司

项目负责人:张新平

设计团队:张新平、陈昆元、吕珍萍 (建筑) , 刘彬、张震 (结构) , 杨才龙 (给排水) , 宁世清 (总图)

总建筑面积:2.1万m²

客房数:178间

设计时间:2003.04～2004.05

建成时间:2005.09

图片版权:中元国际 (海南) 工程设计研究院有限公司、酒店管理公司

三亚国光豪生度假酒店

业主:三亚国光投资置业有限公司

建设地点:海南省三亚市

建筑设计:中元国际 (海南) 工程设计研究院有限公司

项目负责人:张新平

设计团队:张新平、李红、张渊、吕珍萍 (建筑) , 刘彬、张震、马月 (结构) , 杨才龙、符霞 (给排水) , 周全 (暖通) , 宁世清 (总图)

总建筑面积:10.2万m²

设计时间:2004.05～2006.07

建成时间:2008.09

图片版权:中元国际 (海南) 工程设计研究院有限公司、酒店管理公司

三亚海立方度假酒店

业主:三亚汇金置业有限公司

建设地点:海南省三亚市

建筑设计:中元国际 (海南) 工程设计研究院有限公司

项目负责人:张新平

设计团队:张新平、李红、黄煦、胡艳香 (建筑) , 刘丽娜 (结构) , 杨才龙、林矗 (给排水) , 廖儒慧 (暖通)

建筑面积:2.5万m²

客房数:191间

设计时间:2010

建成时间:2012

图片版权:中元国际 (海南) 工程设计研究院有限公司、酒店管理公司