伴随着城市建设以及人民生活水平的不断提高, 老旧小区的更新提升问题已经成为政府部门解决“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”的重要方面之一。老旧小区存在的居住环境不佳、配套设施欠缺等方面的问题, 不仅影响了城市整体风貌, 同时也给老旧小区居民的生活带来了一定的不便, 成为当前城市发展中亟需解决的问题之一。老旧小区更新提升也日益引起中央及各地方政府的高度重视。近年来, 中央及各地方陆续出台了多个文件, 有序推进老旧小区更新提升工作。

由于各地方对于老旧小区更新提升工作重要性以及实施老旧小区更新提升工作标准的认识存在差异性, 使得老旧小区更新提升工作的实施效果难以保证。基于此, 有必要建立标准、统一的老旧小区更新提升实施效果评价标准体系, 并通过评价工作及时总结和发现老旧小区更新提升工作中存在的问题, 进而提供有针对性的建议。基于此, 本研究将构建老旧小区更新提升实施效果评价指标体系及评价模型, 为老旧小区更新提升实施效果的科学、有效开展提供支撑。

老旧小区更新提升效果需要通过一定的指标来反映, 需要按照中央及各地方政策导向, 科学、合理制定老旧小区更新提升实施效果评价指标体系。

老旧小区更新提升实施效果评价工作的开展, 应当以中央及主管部门相关精神作为指导, 结合老旧小区更新提升的需求, 并借鉴国外相关标准及成果, 合理进行指标体系的构建。

老旧小区更新提升实施效果评价指标体系构建的总体要求如下:

当前老旧小区更新改造工作是以“环境改善、有机更新和适老化改造”为核心的, 因此在具体构建评价指标体系时, 应当根据相关配套的管理标准、规范, 提出相应的指标。

老旧小区更新提升工作包括了居住功能提升工程、设施完善工程、基本物业管理和长效管理机制等多项内容, 在构建评价指标体系时, 应当根据具体的工作内容合理开展评价指标体系的构建工作。

老旧小区更新提升不仅是设施及居住功能的提升和完善, 同时也涉及到物业管理、长效管理等方面的改进。因此, 老旧小区更新提升实施效果评价指标体系应当至少包含涉及居住功能提升及设施完善等工作内容方面, 以及涉及基本物业管理和长效管理等管理效果方面的指标。

老旧小区更新提升实施效果评价指标体系构建的目标, 应当根据老旧小区更新提升的目标来确定。由于老旧小区更新提升工作的开展, 是以老旧小区“环境改善、有机更新和适老化改造”为核心, 管理标准为主线、内容为辅线, 结合实际需求开展的, 因此, 老旧小区更新提升实施效果指标体系的构建, 应当能够充分反映出老旧小区更新目标的实现程度, 也即各项工作的实施成效情况。

基于此, 老旧小区更新提升实施效果评价指标体系构建的目标是:

(1) 为老旧小区更新提升工作提供管理和内容支撑, 有利于提升老旧小区更新提升的质量, 更好地满足社会需求。

(2) 为老旧小区更新改造工作的深入开展指明方向, 协调老旧小区更新改造与城市总体规划、海绵城市建设、城市地下综合管廊建设等之间的关系, 促进城市有机更新。

(3) 有利于老旧小区更新提升标准的推广使用, 有利于主管部门开展相关管理工作。

根据前文分析, 老旧小区更新提升实施效果评价指标体系的构建, 应当根据老旧小区更新提升的工作内容, 同时将公众参与融入其中, 形成系统的指标体系, 全面反映老旧小区更新提升的实施效果。

在2017年住建部印发的《关于加强生态修复城市修补工作的指导意见》中提到, “改造老旧小区。统筹利用节能改造、抗震加固、房屋维修等多方面资金, 加快老旧住宅改造。支持符合条件的老旧建筑加装电梯, 提升建筑使用功能和宜居水平。”从该文件中可以看到, 对于老旧小区更新提升工作而言, 其工作内容可以归纳为两大方面, 即居住功能提升工程和设施完善工程。其中, 居住功能提升工程包括房屋修缮工程、电梯补装工程、小区绿化工程、照明及指示标志工程、安全设施工程等五个方面;设施完善工程包括停车设施、环境改善工程、便民设施、市政基础设施、文化娱乐设施、老年服务设施等六个方面。另外还涉及到包括基本物业管理、长效管理机制、公众参与三个方面在内的管理方面的内容。以上共同构成了老旧小区更新提升的具体内容。

基于此, 总体上可以从居住功能提升工程实施效果、设施完善工程实施效果、基本物业管理和长效管理机制实施效果三个方面, 构建老旧小区更新提升实施效果评价指标体系, 并且, 这三个方面分别通过各自具体内容的完成质量来进行表征。

老旧小区更新提升实施效果评价指标体系及各指标表征方法见表1所示。

所构建的指标体系涉及居住功能提升工程、设施完善工程、基本物业管理和长效管理机制三个方面的内容, 包含37个二级指标。在具体开展老旧小区更新提升实施效果评价工作时, 需要明确各指标的权重, 并明确各指标值的确定方法, 进而为老旧小区更新提升实施效果评价工作的开展提供有效支撑。

从现有研究成果来看, 实施效果评价的方法可以分为两大类:一类是定性评价方法, 主要是通过专家主观判断来确定效果;另一类是定量评价方法, 通过建立指标体系、指标赋分、指标权重确定, 最后借助一定的数学方法实现综合评价的目的。常用的定量评价方法包括模糊数学方法、AHP方法、物元方法、主成分分析法、灰色理论等, 这些方法各有其特点和适用范围。考虑到这些传统评价方法在确定指标值时, 一般都是给出一个确定值, 而现实中大部分情况是专家会在某一个得分区间进行决策。基于此, 本研究将区间值犹豫模糊集引入到老旧小区更新提升实施效果评价中, 并应用GAHP方法进行指标体系权重的确定。

在具体进行老旧小区更新提升实施效果评价指标体系权重确定时, 采用群决策层次分析法 (GAHP) 方法, 其原理如下。由于该方法相对成熟, 具体应用过程本文不再赘述。

在综合比较各种评价方法的基础上, 选择区间值犹豫模糊集方法作为老旧小区更新提升实施效果评价的方法。

老旧小区更新提升实施效果评价是针对单个老旧小区开展的。在具体实施该项工作时, 由评价机构 (一般为各级住建部门) 组织专家, 按照所给定的指标体系, 结合被评价老旧小区的实际情况, 分别给出各二级指标的区间值模糊犹豫集。

假设有K位专家参与老旧小区更新提升实施效果评价工作, 其中第k位 (k=1, 2, …, K) 专家针对某一个二级指标x_ij给出的区间值犹豫模糊集为

据此, K位专家针对该二级指标x_ij给出的区间值犹豫模糊集按照以下公式计算:

取作为二级指标x_ij的指标值。记所有二级指标的指标值形成的集合为D_ij (i=1, 2, …, n) 。

据此, 可以针对某老旧小区更新提升实施效果进行评价。记该老旧小区更新提升实施效果为B, 则

老旧小区更新提升实施效果评价等级分为优秀、合格、不合格三个等级, 根据计算出来的实施效果B来判定:

(1) 当B≥90时, 则认为该老旧小区更新提升实施效果评价等级为优秀;

(2) 当60≤B<90时, 则认为该老旧小区更新提升实施效果评价等级为合格;

(3) 当B<60时, 则认为该老旧小区更新提升实施效果评价等级为不合格。

A市B小区位于红山路以西, 南邻南京站, 是南京窗口地段。该小区总建筑面积3.85万m², 由18幢多层住宅组成, 小区建于上世纪90年代, 缺乏维修管理, 造成小区环境“脏、乱、差”情况较为严重, 具体表现在:

(1) 基础设施破损。小区道路破旧, 停车 (棚) 位物管用房等相关基础设施陈旧;

(2) 内楼道起皮脱落, 缺乏楼道灯照明, 单元电子防盗门年久失修;

(3) 基本配套不足。没有保洁用品、路灯、安防设施等;

(4) 小区物业管理不到位。机动车辆乱停乱放, 违章搭建严重, 绿化带黄土裸露杂草丛生, 外来车辆、人员随意进出。

针对上述问题, 2015年政府投资390万元对该小区进行了更新提升, 通过拆除违章搭建、维护养护方案、完善基础配套、美化绿化环境、落实长效管理等五项重点工作, 针对性地解决了小区环境问题, 有效提升了小区的居住环境。具体的更新提升工作包括:

(1) 小区地面设施整治。内部主干道铺设沥青, 部分人行道铺设面包砖和水利道路, 空地铺设草坪砖, 清理卫生死角, 并补种绿色植物;

(2) 配套设施建设。修缮小区门卫室、自行车棚、健身广场, 新增小区内路灯及监控安防设施;

(3) 小区机动车位建设。通过合理规划利用原空地铺设草坪砖增加机动车停车位;

(4) 建立长效管理机制。建立物业管理机制、长效管理机制、考核机制, 做到建管紧密结合。

在该小区更新提升工作完成2年后, 由A市住房保障和房产局针对该小区更新提升效果开展评价。评价步骤如下:

(1) 指标权重确定

根据专家确定的结果, A市老旧小区更新提升实施效果评价指标体系的权重见表1所示。

(2) 单指标值的确定

A市住房保障和房产局组织了11位专家, 按照所给定的指标体系, 结合B小区更新提升工作的实际, 分别给出各二级指标的区间值模糊犹豫集, 在此基础上, 按照公式 (1) 计算出各二级指标的指标值, 计算结果见表1所示。

(3) 综合评价值的确定及等级判断

按照公式 (2) , 对A市B老旧小区更新提升实施效果进行评价, 经过计算, 得分为B=85.46分, 为合格等级。所构建的决策模型的分析结果与实际较为接近, 能够满足老旧小区更新提升实施效果评价的实际要求。

老旧小区更新提升工作的开展, 不仅能够提升人民群众的居住品质, 改善特定人群的生活质量, 增加人民的幸福感, 而且有利于带动投资, 有利于经济的增长。在中国特色社会主义进入新时代的背景下, 有序推进老旧小区更新提升工作对于解决我国社会主要矛盾具有十分重要的意义。由于老旧小区更新提升工作涉及面广、投资大、难度高, 因此需要加强对该项工作实施效果的动态评价工作, 为实现老旧小区更新提升工作的长效管理提供支撑。基于此, 本研究所开展的老旧小区更新提升实施效果评价研究具有十分重要的现实意义。

对于政府主管部门而言, 为有效推进老旧小区更新提升工作, 保证该项工作的实施成效, 应当从以下几个方面着手:

(1) 建立区域范围内的老旧小区更新提升标准。老旧小区更新提升工作目前面临的一个重要问题是缺乏科学、系统、具有可执行性的标准体系, 由于缺乏统一的标准, 使得老旧小区更新提升工作难以有效、持续推进下去。在区域范围内建立统一的老旧小区更新提升标准, 有利于保证老旧小区更新提升工作开展的成效。

(2) 建立老旧小区更新提升实施效果评价常态化机制。老旧小区更新提升工作并不是一次性工作, 而应当作为常态化的管理活动持续开展。基于此, 必须要建立起针对老旧小区更新提升实施效果评价的常态化管理机制, 包括评价常设机构的设立、评价专家库的建立、评价结果动态管理等。