老旧小区通常是指单位制改革之前，由政府、单位出资建设的居住区，与1998年商品房改革之后建设成的居住区相比较，其物质环境相对较陈旧、维护管理相对薄弱，严重影响了小区居民的生活质量。老旧小区改造在政策环境上具有一定的优势，2016年2月6日，中共中央及国务院发布了《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》(以下简称“《意见》”)，《意见》中明确指出要“有序推进老旧住宅小区综合整治”。因老旧小区的地缘、建造时间、居住人员不同而各有特点，在制定老旧小区改造方案时应根据相关规范和指导意见，结合项目具体特点，以提高居民生活满意度为目标，对改造内容进行优先级划分，并据此确定改造方案。

针对老旧小区改造内容优先级如何确定，已有部分学者开展了相关的研究，如：高辉运用因子分析法对杭州市老旧小区改造内容进行重要度排序；金细簪采用Ologit回归分析法对杭州市棚户区改造内容进行研究，并提出改造建议；吕飞等人基于哈尔滨市3个小区的调研数据，运用因子分析和IPA分析法对老旧小区改造内容进行优先级分析。然而这些研究多是从中观层面考虑老旧小区的改造内容，对同地同质小区的改造方案制定具有一定的指导意义，但并不适用于当前老旧小区改造复杂多样的现实情况，为此，本文拟提出新的一种老旧小区改造内容优先级分析方法，期望以此为老旧小区改造方案制定提供指导。

老旧小区改造内容繁多，从改造质量和投资等有效管控的角度，应对改造内容进行层级划分，明确改造重点。2017年，南京市出台了《老旧小区整治操作手册》，明确了16类72项具体整治内容；2019年，杭州市城乡建设委员会发布了《杭州市老旧小区综合改造提升技术导则》(试行)，其中也列举了多条具体整治内容。据此，本文依据小区建筑设施部位与功能将改造内容进行分类，划分为“建筑围护结构、内部功能空间、公共基础设施、交通组织设施、娱乐设施、绿化、无障碍设施”，并对每一类改造内容进行细化，共61项，具体如表1所示。

南京市雨花台区上怡新村，位于江苏省南京市雨花台区，地处梅山公司生活区中心地段，东南临205国道，西与梅山钢铁公司接壤。社区占地面积大约11万平方米，居民楼127幢，居民户约2371户，人口约5803人。该小区建于1992年，因年代久远，设施老化严重，居民对小区出新改造意愿强烈。在经费有限的情况下，如何根据居民反映最多的问题，在对小区内容进行优先级分析的基础上，制定合理的改造方案，对提升城市形象，改善居民居住生活条件具有标杆和示范作用。

经实地考察，与小区居民访谈，结合改造计划，根据表1的改造内容分类，制定上怡新村的改造内容，如表2。

BIM工具的出现是信息化时代建筑业具有程碑意义的事件，BIM模型具有可视化、交互性、协同集成的特点，将BIM工具应用到老旧小区改造可以起到事半功倍的效果。基于BIM的老旧小区改造其应用主要体现在两个阶段。

其一，方案设计阶段。用Sketchup建立概念模型，并导入Lumion进行渲染，对拟改造的项目方案输出效果图，同时利用3Dmax及其他视频制作软件制作动画视频向居民展示改造项目和预期效果。

其二，施工图设计阶段，在方案设计的基础上将skp文件导出ifc格式文件，并将ifc文件导入到Revit进行施工图设计。对于具体的改造项目，因为专业性较强，非专业居民无法对方案选择做出准确评判，可对此部分内容以三维模型的形式向居民做解释，便于居民更直观更清晰的进行满意度评价。

根据表2确定的改造内容，进行居民满意度问卷调查。问卷调查表包括居民性别、年龄、受教育程度、居住时间、收入等个人信息，以充分考虑调查的有效性。调查居民的性别构成基本持平，女性52.9%、男性47.1%；从年龄上看45-60岁的人数最多(占比38.6%)；受教育程度以初高中为主(占比63.3%)；居住时间在5年以上的占比62.9%且居住超过10年有34.8%；家庭年收入大多超过3万，在3-8万区间的人数最多，占比43.3%。本文的调查对象具有良好的代表性。

通过专业人员的介绍，在查看BIM三维模型和了解改造方案的基础上，对表2中的各项改造内容采用李克特5级评分法对改造方案进行评分。问卷调查共发放225份问卷，回收有效问卷210份，并进行分析。

为了保证问卷数据用于SEM模型进行评价和检验的有效性，采用SPSS22.0进行因子分析和提取。信度分析结果表明，量表的Cronbach’s α系数为0.927，KMO为0.929，Bartlett’s球形检验值为0.000。综上，该样本满足信度与效度检验。

SEM中因子路径荷载代表因子间关系的密切程度，若因子路径荷载越大，则该变量的影响地位越高。基于上怡新村改造内容分类做出假设，建筑维护结构、内部功能空间、公共基础设施等7个主层级对提高居民满意度有显著的正向作用。将表2中所列7个主层级作为内生潜变量，29个隶属层级作为观测变量，在AMOS 20中建立老旧小区改造居民满意度结构方程假设测量模型。

本文采用CMIN/DF、RMSEA、AGFI、GFI、IFI和CFI这6个指标来反映模型的拟合情况。运用AMOS对老旧小区改造居民满意度结构方程假设测量模型参数拟合。

通过AMOS分析计算Modification Indices指标，依据M.I和Par Change的值，对模型多次拟合修正，最终确定将e5和e6、e24和e31、e27和e36及e33和e34建立相关关系，最终确定的老旧小区改造满意度结构方程模型如图1所示。

模型中的路径显著性系数P均小于0.05，说明所有路径关系均成立，各主层级对老旧小区居民满意度评价体系具有显著的正向相关影响，而各个隶属层级对所对应的主层级具有显著的正向相关影响。

根据AMOS 20计算所得路径系数，计算各个改造内容的权重系数，主层级权重系数计算见式(1)。

式中，β_i指主层级的权重系数，λ_i为主层级的路径系数。

隶属层级权重系数计算见式(2)。

式中，μ_i为隶属层级对老旧小区改造满意度影响的路径系数，λ_ij为隶属层级路径系数，γ_i为隶属层级对老旧小区改造满意度影响的权重。

以主层级“公共基础设施”为例，其改造内容权重的确定过程如下：

以此类推得到其他主层级、隶属层级的权重，结果见表3。

从模型拟合结果可以发现各主层级对老旧小区改造居民满意度评价的影响是正向相关，而各隶属层级对对应的主层级也是正向相关，分析表3并进行比较，相应的改造建议如下：

(1)老旧小区改造居民满意度评价中，主层级按权重确定改造优先级依次为“建筑围护结构>公共基础设施>交通组织设施>无障碍设施>景观绿化>内部功能空间>娱乐设施”。小区居民对建筑本体的围护结构、公共基础设施、交通组织设施这几项对日常生活影响最大的问题最为关注，改造需求最大，在确定具体改造方案时应当予以重点关注。

(2)围护结构的改造是居民最为关注的改造内容，其隶属层级“屋面防水”和“建筑外立面粉刷(增加保温层)”的权重最高，均为0.183，这两项改造材料选择、工艺都会显著影响改造效果及改造成本，因此，在老旧小区改造方案制定时需严格控制。

(3)公共基础设施改造为第二关注的对象，“增设监控”和“增设门禁系统”两项改造内容权重高，且都属于安保类，体现出居民的安全防范意识高，应当重点改进。在制定老旧小区改造方案时，可根据小区情况对小区配置智能化的安保系统，统一管理；或对小区原有监控进行检测维修，隐蔽处增加新监控。此外，“增设垃圾箱投放点”权重也较高，在制定改造方案时，可重新梳理垃圾箱投放点，根据单元楼住户人数合理分配，注重垃圾箱投放点对居民的便捷性。相比而言，“小区大门整修”、“小区照明系统改进”和“通信线路序化”权重较低，在改造资金有限的情况下，仅对破损处、有问题处对点改造即可。

(4)交通组织设施排在第三位，其隶属层级“增设非机动车车棚及充电桩”的权重最高，达0.224。因而在改造中，可首选改造车棚，对原车棚进行修缮或扩建，并合理增加充电桩数量；其次，可通过路面铺设普通沥青面层、对破损井盖进行更换维修、对路牙破损处进行修补对道路进行翻新；由于“优化停车位”和“优化路网，人车分流”的权重较低，因而这两方面可以不做过多改造。

(5)无障碍设施、景观绿化、内部功能空间和娱乐设施权重相对前四项权重较小，因而在资金合理范围内，增加适老化设计，适当增添绿植花卉即可；楼梯间用涂料刷新粉饰，并对有问题的节能灯进行更换。对于小区内的娱乐设施，可考虑在空间较大的休息区进行设置，按照“老年人的康乐设施居多，儿童娱乐设施少量”的原则进行数量上的控制。

在老旧小区改造过程中，因各小区情况不同，居民对改造意愿建议亦不同。应在初步确定改造内容的基础上，调动居民的参与意识。改造方案应以满意度调查权重计算结果为指导，针对具体改造项初定改造方案并对其进行优化，进而提高居民对小区改造满意度。

城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程，改造过程中应充分动员居民参与，主动了解居民诉求，促进居民形成共识，发动居民积极参与改造方案制定。本文建立的以满意度为中介变量的SEM模型，定量分析了各改造内容之间的路径关系及权重系数，有助于指导老旧小区改造方案的制定和比选。因老旧小区改造内容繁多，各小区具体情况千差万别，文中仅分析了改造内容的权重，而对改造内容的具体细节，如材料、工艺组织、管理等具体问题未做探讨，如何基于BIM可视化平台，增加居民参与深度，形成更加细化、优化的改造、运维方案是后期需要重点研究的内容。