随着中国经济的发展和政策的完善,城市化进程快速推进,住房租赁市场的发展前景广阔。青年长租公寓作为其先锋,将发挥重大作用。但是,现实中的种种问题,例如建设标准的缺失、管理水平不足,将给长租公寓的发展造成不利影响。要保持长租公寓的快速且可持续发展,实现高溢价的利润,就必须了解客户需求,提升建设、运营管理水平。

目前,已有学者从管理学、环境艺术设计学、开发建设等角度对我国对青年长租公寓进行了研究:周燕珉等人结合我国青年群体的实际特征总结出青年人群的居住特点,并深入剖析了国外经典设计案例,为青年长租公寓的设计提供了借鉴;罗诗勇、刘哲则分别从已有建筑改造出发,提出了基于已有建筑的长租公寓空间配置标准、策略及基于城中村视角下长租公寓改造的指导手册。这些研究对于青年长租公寓的建设、运营管理提升提供了一些参考。然而,长租公寓的建设、运营管理效果仍需通过使用过程检验,而目前还鲜有研究者对长租公寓的建成环境进行评价。因此,充分了解现有长租公寓是否满足住户的行为需求,对于未来长租公寓的建设及运营具有重要的指导意义。

本研究运用使用后评价(Post-Occupancy Evaluation,POE)方法,探讨青年长租公寓的现状适用性。美国学者W.Preiser将使用后评价定义为对建成和使用后建筑物进行系统的评估,主要针对用户对建筑物的设计和性能的需求进行调查,所有这些都作为未来建筑设计的基础和依据。使用后评价有三个层次:首先是陈述式后评价,工作内容包括勘察、访谈、问卷调查、撰写报告书;其次是调查式后评价,工作内容包括审查设计和相关文件,提出要调查的绩效指标,通过科学测量和问卷、访谈等确定相关的绩效指标,并提供评估报告;最后是诊断式后评价。目前使用后评价多应用于研究政府或公益机构投资的大型公共建筑及开放式空间,其在商业房地产尤其是居住建筑评估中的应用还较少。本文运用陈述式和调查式的使用后评价方法,构建青年长租公寓居住体验评价要素指标体系,评估住户对于长租公寓各方面的满意度及各要素的重要性,并据此提出针对青年的长租公寓开发、运营阶段的建议。

本文通过对国内外优秀青年长租公寓案例及文献进行归纳总结,提取出了影响青年长租公寓居住体验的特征要素(图1),并且设定3个一级指标和12个二级指标,构建了涵盖大多数用户关心内容的青年长租公寓居住体验评价要素指标体系,具体分析如下:

长租公寓的外观设计多体现青年的朝气和动感,公共区常常配置丰富的绿化与人文景观以供游憩。由于长租公寓居住密度较大,且年轻人多为通勤族,停车场地的配置及照明、清洁也较为重要。具体评价指标设定有:M1公寓的外观效果、M2绿化、人文景观、M3停车场地。

青年长租公寓一般户型较小,房间的采光、通风需要重视。考虑成本控制的因素,房间的硬装简单,以纯色抹灰墙面为主。配套少许生活必须的家具,例如桌、椅、床、衣柜,符合年轻人无家眷且更换住所频繁的特征。具体的评价指标设定有:M4房间的采光、通风情况,M5房间的隔热、隔声情况,M6室内装修效果,M14各类家具的适用性。

青年群体会见客人的需求相对较低,因此长租公寓一般简化起居空间的功能,与工作、学习和用餐空间相结合,形成一个相对开放的空间。具体评价指标设定为:M7起居室空间布局。

部分长租公寓会在房间内配套小型开放式厨房,然而更多青年群体常常是在外餐馆就餐,因此大部分长租公寓只提供公共厨房和餐厅。具体评价指标设定为:M8厨房的适用性。

长租公寓一般只有一个同时用于为洗漱、如厕、沐浴的卫生间,配有基本的便器、盥洗池和淋浴器。由于布局的问题,卫生间常常处于封闭且采光不足的状态。具体指标设定有:M9卫生间的适用性、M10洗衣、晾衣的便利性。

睡眠行为具有高度的私密性,长租公寓居住密度大,好的隔声效果能保证住户的睡眠质量。具体指标设定为:M11卧室的设计和朝向。

在青年公寓居住空间中,储藏空间属于最灵活的单元空间,可能存在LOFT户型中的楼梯下部、墙体内部或者多功能家具中,例如柜式沙发、柜式书桌。具体指标设定为:M12储藏空间。

青年公寓中,常常通过书柜的隔断、桌椅的封闭形式,形成相对独立的学习空间。部分长租公寓配有公共阅览室、咖啡厅等。具体指标设定为:M13工作区读写的舒适性。

在青年长租公寓的公共空间中,常配有健身房、影音室、台球桌等设施,并组织丰富的节日活动,令住户放松身心、促进交流,增强归属感。具体指标设定有:M16公共空间使用情况、M21社交娱乐生活。

相对于普通租房,长租公寓往往提供配套的更全面的服务,例如24小时安保服务、保洁服务、管家服务、设施维修、客服APP等。具体指标设定有:M15供水供电及收费情况、M17安全管理、M18设施设备维护、M19卫生清洁状况、M20管家服务水平和响应速度、M22亲切感和归属感。

本文选择了广州地区具有影响力的知名地产公司开发的青年长租公寓——优家(YOU+)国际青年社区的某门店,作为使用后评价的对象。笔者首先与店长和门店体验官进行半结构化访谈,访谈问题是开放式的,访谈的重点是确定社区提供的设施和服务。

在本次评价中收集了三种不同类型的资料,包括访谈记录、门店照片和文件资料。进行简要回顾后发现,青年公寓的门店特征是区位优越、公共设施较为完善、管理服务良好、社交生活丰富,但是租金比普通小区高,房间面积却更小。套内的卧室、卫浴等空间较为狭小,没有私人厨房空间,且衣物晾晒较为不便。这对于笔者设计问卷的量化指标有指导意义。

在文献、案例分析结合先导研究的基础上,将问卷分成两部分。首先是租户个人基本情况调查,其次是优家国际青年社区的居住体验满意度调查。满意度调查设计李克特量表以顺序测量方式以形成一个标准的结构式问卷。通过青年长租公寓居住体验评价要素指标体系结合前期调研的内容补充,设计出22道满意度评价题,涵盖大多数用户关心的内容方面的具体评价要素。住户根据使用体验满意程度(便利性、使用感)打分,评价等级分为5个等级:非常满意,较满意的,一般,不太满意,非常不满意(分别得分5、4、3、2、1)。

本次调查研究最终回收有效问卷159份。其中,男性占比28.3%,女性占比71.7%,男女比例大致为3:7。年龄段主要分布在18至30岁,其中18-25岁占比69.81%,26-30岁占比15.72%,符合青年长租公寓的客户群定位。租户文化水平主要为大专及以上,占比85.53%,月收入大部分在5000及元以上。职业类型丰富多样,其中就职于企业公司占比37.11%,就职于国有企业及事业单位占比20.75%。受访群体单独入住的人比例达38.99%,入住青年长租公寓的原因多样,例如环境设施更好、拎包入住快捷便利、具有良好的服务和管理、社交生活丰富。选择这家机构的原因也多种多样,例如距离上班地点近、收费合理、服务水平高、硬件配套齐全、具有良好氛围。

通过克朗巴哈α系数满意度调查问卷数据的内在信度。α系数用于测量量表内部的一致性,通常在0和1之间。如果α系数不超过0.6,一般认为内部一致信度不足;达到0.7以上时表示量表具有相当的信度,达0.9以上时说明量表信度非常好。本文测量得到的信度系数为0.951,评价体系非常理想。

借助相关系数矩阵、巴特利特球度检验和KMO检验,对住户满意度调查问卷的原有变量是否相关进行研究,这是进行因子分析的前提条件。根据Kaiser给出的常用的KMO度量标准:0.9以上表示非常适合;0.8表示适合;0.7表示一般;0.6表示不太适合;0.5以下表示极不适合。如表1所示,问卷原有变量适合进行因子分析。

首先进行尝试性分析,根据两者问卷的原有变量相关系数矩阵,采用主成分分析法提取特征根值大于1的特征根,提取出了3个主成分。如表2所示,旋转载荷平方和方差百分比累积达到66.572,变量的共同度较高,总体效果较理想。

对于租户满意度调查问卷数据的因子载荷矩阵,选取方差最大法实施正交旋转,以使因子具有命名解释性。指定按第一因子载荷降序的顺序输出旋转后的因子载荷矩阵(表3)。M18、M21、M20、M17、M22、M19、M16、M15、M14在因子1有较高的载荷,因子2的载荷排序为M9、M8、M11、M10、M7、M12、M13,因子3在M4、M2、M1、M6、M5、M3上的载荷较大。对因子进行命名:

1)因子1中长租公寓提供的维护、社交娱乐、清洁、安全管理等服务要素的载荷较大,这与忙于工作的年轻人的需求是相契合的,可以将此因子命名为管理服务因子。

2)因子2中卫生间、厨房、卧室、储藏空间的便利性等方面的载荷较大,反映了居住群体的基本生活需求,可将因子1归纳为功能场景因子。

3)因子3中房间的外观装修、公寓的外观、绿化景观效果的载荷较大,说明住户较重视具象环境因素层面,将因子3称为外观环境因子。

以上3个相互独立的公共因子,共同确定样本对象的整体满意度。因子的组成反映了青年长租公寓使用群体评价优家国际青年社区整体使用绩效的基本心理结构。

如图2所示,模型的横轴表示青年长租公寓评价要素满意度得分情况,纵轴表示指标重要性高低,原点是所有指标满意度与重要性的平均值的交点。根据问卷调查得出住户对于各指标的满意度打分平均值,及因子分析得出的因子载荷作为指标重要性,将各评价要素落到四个象限上。优势区表示指标的的重要性和满意度都较高的区域,管理服务因子中有6个指标落在此区域,分别是M18设施设备维护、M19卫生清洁状况、M21社交娱乐生活、M20管家服务水平和响应速度、M22亲切感和归属感,这些要素体现在长租公寓的运营阶段,作为本项目优势,可以在公寓的运营中继续着重管理。

修补区是指标重要性较高而满意度较低的区域,处在这个区域的指标应该重点改进。功能场景因子的指标有4个落在此区域,分别是M9卫生间的适用性、M8厨房的适用性、M11卧室的设计和朝向、M10洗衣、晾衣的便利性。属于外观环境的指标M2绿化、人文景观和M1公寓的外观效果也落在此区域。这些要素都与公寓的设计和建设有关,应该在未来长租公寓的建设阶段中进行改善和提高。

此外,同样与公寓建设有关的要素M7起居室空间布局、M3停车场地、M5房间的隔热隔声情况、M12储藏空间的满意度较低,但是重要性也较低,因此,在精力有限的情况下暂时无需改造。而M6室内装修效果、M13工作区读写的舒适度、M14各类家具的适用性,以及与公寓运营管理阶段有关的要素M16公共空间使用情况、M15供水供电及收费情况,这些指标处于维持区,它们的满意度较高但是重要性不大,因此维持现状即可。

基于前文的使用后评价结果分析,本文针对青年长租公寓的建设、运营两个阶段提出如下策划建议:

(1)在规划设计环节,优化室内功能空间。卫生间、厨房、卧室、起居室、建筑外立面、公共空间的满意度均有待提高。

从价值工程角度出发,位于评价四分图“机会区”的隔热隔声效果、起居室空间布局、储藏空间最值得改进。应进行各建筑功能房和设备的声学评估和降噪设计,选用高标准隔热、隔声建材,并确保施工精度,强化公寓隔热、隔声效果;进行起居室空间整合,布置多层次立体收纳,提升空间使用率。

位于“修补区”的卫生间尺寸和功能的适用性、厨房设备和空间适用性、洗衣晾衣便利性、公寓外观、公共空间的绿化和人文小品增加都是可以重点关注的地方。应针对青年客户群体的审美特点,提升公寓外立面设计,打造年轻人喜爱的公寓外观;增加公寓绿化景观,引入立体绿化。卫生间、厨房、卧室都是重要评价要素,但满意度偏低,设计上需要针对三个空间附送面积、立体布局,打造多功能复合的使用空间。

(2)在开发报建环节,对地下停车场的指标进行规划申报。考虑到地下停车场不占容积率,需要根据所在城市客户群需求、租金情况、成本情况来综合计算地下停车的面积、层数、车位宽度、车位与客房数量配比。

(3)在招投标和采购环节,根据设计要求选用多功能家具,配合起居、卧室、健身、餐厅等功能空间转换。设计与招标采购环节通常存在脱节,成本预算部门需要在前期策划上进行充分交流和沟通。

可将“优势区”的智能化、高品质安全管理、清洁维修、管家服务等功能作为核心卖点,吸引以青年上班族为核心的客户群体。

打造社交空间,定期举办丰富多彩的社交活动,增加住户的归属感,提高住户粘性。

青年长租公寓的发展不仅标志着住房供应保障体系更加多元,也给房地产供给侧结构性改革注入了强劲活力。本文构建了青年长租公寓居住体验评价要素指标体系,运用使用后评价(POE)方法,对广州优家(YOU+)国际青年社区进行研究,将住户关注的要素归纳为管理服务因子、功能场景因子和外观环境因子,并分析了各要素的重要性和满意度,根据对现状适用性的剖析提出了优化室内功能空间、提升公寓外观设计、强化隔热、隔声效果和弘扬高水平物业服务等建议,期望为青年长租公寓的建设、运营管理提供参考。