城市竞争力是指一个城市在多重宏观因素的影响下, 利用自身及外界资源, 创造价值, 增加就业, 并实现可持续发展、提高当地居民生活质量的能力, 它衡量了一个城市经济、文化、科技创新、生态环境、基础设施等综合实力。与此同时, 近年来我国房地产业快速发展, 已对地区的城市竞争力产生了重要影响。一方面, 房地产业为城市发展提供了空间载体, 在带动相关产业发展、改善城市居住环境、促进商业办公转型升级、扩大就业、提供城市建设资金等方面起到积极作用;另一方面, 房地产业过热又会抬高企业运行成本、削弱人才吸引力、抑制居民消费, 对城市竞争力的提升带来负面影响。因此, 如何促进城市竞争力与房地产业协调发展, 使房地产业的发展战略、规模与当前城市竞争力、发展水平相适应, 已成为当前政府决策部门和学术界关注的焦点之一。

国外关于城市竞争力与房地产业协调发展研究相对较早, 对此研究最详细的是埃蒙·达西和杰弗·里基奥的《房地产市场与城市竞争力:一个综述》, 他们指出城市房地产市场在特定的制度环境下, 通过对所在城市经济增长、关联产业以及商业办公环境等方面的影响进而对城市竞争力产生直接影响。伊恩·贝格认为, 房地产作为城市主要资产之一, 在城市竞争力中扮演一种“塑造性因素”角色, 对城市竞争力具有双向影响。

国内关于城市竞争力与房地产业关系的研究一是多偏重于城市竞争力与房地产价格的双向关系。例如范丽群等通过研究商品房价格与城市竞争力的相关性, 发现房价大体与城市竞争力正相关, 房价的适度上涨有助于提升城市竞争力;徐凤等对我国35个大中城市房地产价格以及城市竞争力关系进行分析, 认为城市竞争力提升对房地产价格具有正向影响, 并发现经济因素影响最大, 而生态环境影响较小。二是仅研究房地产业与城市竞争力某一局部层面, 例如城市经济、人口结构、生态环境的关系。朱晋等基于浙江省11城市宏观经济与房价数据, 建立面板数据模型检验二者关系, 发现经济增长对城市商品房价格具有显著正向影响;楚尔鸣等通过建立房价、人口集聚、房地产投资以及人均可支配收入的PVAR模型, 分析人口集聚对房价的影响, 认为集聚人口的教育程度导致的人均收入差异对城市房价影响显著。总体而言, 当前学术界对于城市竞争力与房地产业之间关系研究较少, 基本局限于城市竞争力与房价或者房地产业与城市竞争力某一局部层面的关系, 且多为某一时点的静态分析, 对房地产业整体发展水平与城市竞争力动态关系尚需深入研究。

耦合协调度是衡量不同系统间或同一系统内部不同要素之间协调发展水平高低的指标, 用来表明相互作用中良性耦合程度的大小, 目前众多学者已将耦合协调度模型引入到城市经济及房地产业发展研究中来。本文借鉴已有研究成果, 引入耦合协调度模型, 分析城市竞争力与房地产业发展水平的动态协调关系, 并将两者之间的耦合关系定义为:在一定区域内, 城市竞争力与房地产业发展之间互促共进, 系统中各要素之间相互作用, 共同推动城市空间结构的合理布局与城市高效协调发展。

珠江三角洲地区作为我国当前城市化水平最高、房地产市场发展最为成熟的区域之一, 研究其城市竞争力与房地产业发展水平的关系对于我国其他地区具有一定的借鉴意义。基于此, 本文在定义城市竞争力与房地产业发展水平的耦合关系内涵的基础上, 构建二者耦合协调度模型, 对珠三角城市群城市竞争力与房地产业发展水平的时空耦合关系进行实证分析, 进而针对地区实际, 探讨如何使房地产业的发展战略与当前城市竞争力水平相适应, 最后提出促进二者协调发展的建议。

本文利用SPSS 22.0, 对城市竞争力与房地产业相关指标进行时序全局主成分分析, 进而对2006~2015年珠三角9市城市竞争力与房地产业发展水平进行测度, 利用Arc GIS10.2空间分析进一步刻画二者的时空分异演变规律。在此基础上, 通过建立二者线性回归模型, 定量分析验证二者相关性;建立珠三角城市群城市竞争力与房地产业发展水平耦合协调度模型, 得出2006~2015年珠三角9市二者耦合协调度, 并划分耦合协调等级, 利用Arc GIS10.2绘制耦合协调度时空分布格局。

为充分借鉴相关学者研究, 结合珠三角地区特点, 并遵循科学性、可比性、全面性、可得性原则, 本文采用文献频度统计→可得性筛选→专家咨询→多重共线性剔除 (利用主成分分析法) 的程序, 构建了七大类、共29项指标的评价指标体系 (表1) 。

结合珠三角城市群房地产业发展的实际情况, 利用专家调查法, 最终建立了包含9个二级指标的珠三角地区房地产业发展水平评价指标体系 (表2) 。

本文研究数据主要来源于2007~2016年《中国城市统计年鉴》、《广东统计年鉴》、上述9市历年统计年鉴及广东省房地产行业协会官网等。时间断面选取2006年、2009年、2012年、2015年, 显示十年间珠三角城市群城市竞争力和房地产业发展水平的协调发展情况。

参考物理学中容量耦合系统模型, 构建可全面反映系统间相互影响程度大小的耦合度函数:设变量U_i (i=1, 2, …, m) 、U_j (j=1, 2, …, n) 分别表示系统, 则多系统相互作用的耦合度模型可表示为:

由于本文仅包含城市竞争力系统与房地产业系统, 故参考式 (1) , 可以定义城市竞争力与房地产业的耦合度C₂:

U₁、U₂分别代表城市竞争力得分与房地产业发展水平得分, C表示耦合度值, 介于0和1之间。C值越趋近于1, 说明二者耦合度越大, 相互影响密切;而当C趋近0时, 二者耦合度最小, 表明这两个系统相互基本无影响。

虽然耦合度可以有效测度系统间相互影响程度的大小, 但很难反映出系统整体水平的高低, 甚至会出现双低水平耦合度高于一高一低系统耦合度的情况, 出现“伪耦合”。为避免上述问题的发生, 引入耦合协调度指标D, 以度量系统发展水平高低:

D为耦合协调度, C为耦合关联值, T为两系统综合评价指数, α、β、θ为待定系数, 由于城市竞争力系统与房地产业系统在发展过程中, 两者彼此耦合的互促作用是不对等的, 房地产业的合理发展能够推动城市竞争力提升, 但城市竞争力提升是由多因素共同作用的结果, 房地产业发展水平只是其中一方面, 所以参考相关学者研究可赋值α=0.6, β=0.4。则t年度内二者耦合协调度表达式为:

参考王兴芬及王雪等相关研究, 根据耦合协调度的大小将城市竞争力系统与房地产业系统的耦合协调状况划分为5个协调等级 (表3) , 然后按照U₁与U₂的对比关系, 将每个等级划分3种类型, 二者结合形成15种基本类型。

利用SPSS软件, 求得2006~2015年珠三角地区9个城市的城市竞争力得分 (表4) 。

从各年城市竞争力得分可以看出, 各市城市竞争力得分逐年升高, 深圳、广州、东莞市的城市竞争力水平一直位列珠三角城市群前三。珠三角地区9市城市竞争力发展水平排名基本不变, 仅有2007年中山超越惠州, 排名由第七升至第六。从2006~2015十年间, 深圳市城市竞争力水平提升最大, 由2006年的1.29提升至2015年的7.18, 十年间增加5.9分, 提升最小的肇庆市则仅增加了0.72分。2006年, 珠三角城市群内部城市竞争力水平极度失衡, 仅有广深两市高于城市群平均水平;到2015年, 珠三角9市仅剩四市低于平均水平, 且与平均水平差距明显缩小, 区域城市竞争力水平逐渐趋于均衡。

由各年城市竞争力水平空间分异图 (图1) 可知, 城市竞争力在珠三角9市的空间分布差异明显, 呈现以广深为双核向周边扩展的特点。2006年, 仅有深圳市为城市竞争力的高水平发展区, 广州市为较高水平发展区, 莞佛珠3市为一般水平发展区, 而惠中江肇4市均为较低水平发展区;到了2015年, 高水平发展区扩容至深广莞佛四城, 惠州、江门成为一般水平发展区, 较低水平发展区仅剩肇庆一市。十年间, 珠三角9市城市竞争力整体格局由2006年“深广领跑、差异明显、整体低下”的金字塔型竞争格局, 逐渐转变为2015年“双核驱动、中层崛起、整体均衡”的橄榄型竞争格局。

利用SPSS软件, 求得2006~2015年珠三角地区9个地级市 (省会城市) 的房地产业发展水平得分 (表5) 。为了更加直观地表现城市竞争力水平的时空分异特征, 以Arc GIS10.2为技术平台, 将2006年、2009年、2012年、2015年四个年份各市房地产业发展水平得分以空间分布形式展示 (图2) 。

从表5可以看出, 珠三角9市房地产业发展水平呈现波动上升趋势, 各地区在差距缩小的基础上逐年提高。2006~2015十年间, 广州市房地产业发展水平提升最大, 增加了6.04分, 深圳则以4.61分的增长位居次席。

如图2所示, 从时间演变上来看, 10年间珠三角9市房地产业发展水平总体呈上升趋势。2015年, 受益于不断加快的广佛同城化进程, 佛山携手广州和深圳加入高水平发展区, 较高水平发展区扩容至东莞、惠州、中山、珠海四城, 江门继续保持一般水平发展区, 较低水平发展区仍然只有肇庆1市。从空间分布格局来看, 珠三角9市房地产业发展水平呈现由深广向莞佛等临深、临广城市辐射, 再进一步向珠三角边缘城市整体辐射的特点, 与城市竞争力格局基本一致。

为进一步分析珠三角城市群城市竞争力与房地产业之间关系, 分别对二者综合得分进行相关性分析。首先利用SPSS22.0对城市竞争力U₁与房地产业发展水平U₂进行相关性检验, 皮尔逊、肯德尔、斯皮尔曼相关系数分别为0.865, 0.738, 0.906, 且置信度 (双侧) 0.0₁检验下均为显著。因此, 可认为城市竞争力水平U₁与房地产业发展水平U₂之间显著相关, 然后分别建立一元线性回归模型。首先以房地产业综合得分为自变量, 城市竞争力综合得分为因变量, 利用SPSS拟合的R²为0.749, 拟合度较好, 系数为正且均表现显著, 可见房地产业发展水平与城市竞争力之间存在正向关系, 房地产业发展水平的合理提高可以促进城市竞争力水平提升。同理可得, 城市竞争力提升亦可带动房地产业发展水平提高。

基于表4、表5中各年珠三角9市城市竞争力得分与房地产业发展水平得分, 计算二者耦合协调度 (表6) , 利用Excel、Arc GIS10.2可绘制出2006~2015年珠三角9市城市竞争力与房地产业耦合协调度空间分异图 (图3) 。

分析可得珠三角9市城市竞争力与房地产业耦合协调度明显呈现五大梯队:广深为第一阵营, 佛莞为第二阵营, 中珠惠为第三阵营, 江肇分别为第四、第五阵营, 这基本与城市竞争力与房地产业发展水平排名一致, 同时耦合协调度也在区域整体排名基本保持不变的情况下呈持续增长态势。

分析历年城市竞争力得分与房地产业发展水平得分平均差值 (表7) , 仅广州、惠州、肇庆为负值, 即城市竞争力水平滞后于自身房地产业发展水平, 其中广州尤为明显。广州是广东省省会、国家中心城市, 交通、教育、医疗水平突出, 吸引了大量外来人口来此定居, 且房价相对深圳低, 故成交规模遥遥领先, 因而其房地产业发展水平领先于城市竞争力水平。惠州虽为珠三角外围城市, 但受深圳楼市溢出效应影响, 房价上涨较快, 城市竞争力水平滞后于房地产业发展水平。另一方面, 深圳、东莞、珠海的房地产业发展水平滞后于自身城市竞争力水平, 原因在于其城市规模远小于同等级城市, 房地产市场规模较小, 进而拉低其房地产业发展水平。

由图3可知, 时间维度上, 珠三角城市群城市竞争力与房地产业发展水平之间的耦合协调度不断提高。2006年, 没有城市进入优质耦合协调阶段, 而江门、肇庆处于严重耦合失调阶段;到2015年, 珠三角耦合协调发展格局更加均衡, 广州、深圳处于优质耦合协调阶段, 9市全部脱离严重耦合失调阶段。空间维度上, 珠三角城市群城市竞争力与房地产业发展水平之间的耦合协调度呈现有规律的板块化结构, 以广深为中心, 由内向外递减, 与前述城市竞争力和房地产业发展水平空间分异规律基本一致。

本文通过分别构建城市竞争力与房地产业发展水平评价指标体系及二者耦合协调度模型, 借助SPSS22.0以及Arc GIS10.2等工具, 分析珠三角城市群9市城市竞争力与房地产业发展水平以及二者耦合协调关系的时空演变特征, 得出以下结论:

1) 珠三角城市群9市的城市竞争力与房地产业发展水平具有明显的正向相关性, 城市竞争力水平提升可带动房地产业发展, 房地产业发展水平的合理提高也可促进城市竞争力提升。

2) 珠三角城市群城市竞争力格局整体变化不大, 区域城市竞争力水平逐渐均衡, 呈现以广深为双核向周边扩展的特点。

3) 珠三角城市群房地产业发展水平排名波动较大, 但整体格局与城市竞争力排名基本相符, 呈现由深圳、广州向东莞、佛山等临深、临广城市辐射, 再进一步向珠三角边缘城市整体提升的特点, 发展渐趋均衡。

4) 珠三角城市群城市竞争力与房地产业发展水平之间的耦合协调度明显呈现五大阵营, 与城市竞争力与房地产业发展水平排名基本一致。从时间维度来看, 二者耦合协调度不断提高;从空间维度上来看, 耦合协调度以广深为中心, 由内向外递减, 呈现有规律的板块化结构。

基于上述研究, 本文提出以下两点建议:1) 从珠三角城市群整体的角度而言, 尽管地区城市竞争力与房地产业发展水平之间的耦合协调度不断提高, 但城市之间房地产业发展水平和城市竞争力均差异明显。珠三角城市群应当抓住粤港澳大湾区规划契机, 通过城际铁路、轨道交通、快速路联接珠三角大小城镇, 使得珠三角城市群真正成为高度融合、协调发展的都市圈。

2) 珠三角城市群各城市应找准自身定位, 因地制宜发展。广州、深圳作为珠三角地区优质耦合协调的核心城市, 应专注高端产业, 主动释放部分产业至周边城市, 不仅可以提高土地利用效率, 也可以有效带动周边城市的经济发展;珠三角其他城市则要利用土地资源相对丰富、成本较低的优势, 积极承接广深产业转移, 实现城市功能互补、产业链合理分工协作, 推动珠三角整体耦合协调发展。