城市化进程加快使得原有商业街区建筑呈现老旧状态，已不能满足群众对品质型城市的要求，但这类建筑因历史因素而存在，是城市不可或缺的一部分，也是城市发展的必然产物。且这类建筑尚未达到使用年限且结构性能良好，仅因维护管理不善或限于当时技术水平，导致建筑外部呈现破旧现象，宜采用二次设计方式，对建筑立面进行有机更新，同时对街区附属市政设施进行更新改造。由此，既可使城市面貌焕然一新，又能避免采用推倒重建模式带来的居民迁移、拆迁补偿等矛盾点，同时可以节约造价与工期。与传统建设项目不同，政府投资这类群体建筑的提质工程，获取效益主要是通过为社会提供服务、提升市容市貌、增加能源节约功能等方式。

商业街区综合整治项目效益评价涉及经济、社会、文化、环境等诸多因素，且改造范围较广，改造内容虽大同小异，且不同街区功能定位不同，则改造目标亦不同，由此所得的综合效益互异。在构建评价指标及权重时，难免会带来部分有效数据丢失或失效的可能性，必然给综合效益评价带来多重阻碍。

结构方程模型需通过大量样本来分析判断模型的科学性，且依据软件生成变量间影响关系，从而降低主观判断所带来的影响，且可处理大量数据。模型依据AMOS软件结合问卷数据，可直接生成变量间关系，由此主观影响因素低，增加模型的真实性与可靠性。商业街区改造综合效益评价内容多，涉及范围广且需大量数据求证，因此，本研究采用结构方程模型，结合文献研究、实地调研等方式，构建商业街区改造项目综合效益评价模型。

依据科学真实、客观可行等原则作指标筛选，评价指标应具代表性和针对性，要能充分全面的反应项目改造后所带来的综合效益。依据相关规范，结合文献研究，运用归纳分析的方法，选取商业街区改造综合效益评价指标体系，初步确立经济效益、社会效益、文化效益、环境效益等一级评价指标，建筑物增值等18个二级评价指标。评价方式采取计分制，设综合效益总分为100分，各级指标依据模型运算结果确立的权重按实计算。为便于运用AMOS软件建立评价模型，将各级指标设置相对应的代号，取综合效益为例，其英文表述为“Comprehensive Benefit”，则取“CB”作为“综合效益”的代号，对应的一级指标代号分别为“EP、SR、CE、EV”，对应的二级指标等代号及具体指标内容如下。

(1）经济效益EP：商业街区改造项目对城市经济发展发挥重要作用，不仅可以激活街区活力，带动商业街区业态形式多样化，同时也能拉动商业间竞争力的提升，从而使得城市经济繁荣增长，由此逐渐提高城市竞争水平。对经济效益的评价，可从建筑物增值、商业业态结构多样化、社会消费品零售总额、投资成本节约等4个方面进行。

建筑物增值（EP1）：通过立面更新及街区附属市政设施改造，使得建筑物增值，从而带动沿线地产升值、房屋租金上涨等，同时也会提升人员入住率。

商业业态结构多样化（EP2）：街区改造将吸引大量人员流入，加之房屋租金上涨使得商业间竞争力增强，由此带动商业业态结构多样化，同时也增加了商业经营收益。

社会消费品零售总额（EP3）：通过城市更新，将拉动社会各界加大对街区投资，社会消费品零售总额越高，说明居民消费水平越高，从而进一步提升城市竞争力。

投资成本节约（EP4）：采用有机更新模式的商业街区改造，可节约造价与工期。避免推倒重建模式耗资量大等缺点，不会出现居民因拆迁补偿而与政府产生矛盾，从而阻碍城市更新的进程等问题。

(2）社会效益SR：社会效益是决定商业街区改造综合效益的最本质要素，通过这类改造，可提升城市品质、完善城市功能，促进中心城区人口疏解，改善原有居住生活条件，引导实现社会经济全面可协调发展，推进政府决策的科学化、民主化，提升政府决策水平。社会效益评价主要从公众参与程度、公共设施完善、街区形象提升、交通便利程度、就业结构变化、政府信誉提升等6个方面进行。

公众参与程度（SR1）：商业街区改造主要惠及当地居民及租户，因此在改造过程中，公众高度重视参与，将有利于改造项目的顺利进行；改造项目结束后，公众积极参与维护，将更加有利于维护改造成果的整治示范性。

公共设施完善（SR2）：商业街区改造项目不仅仅对建筑物实施更新，同时也会对沿街附属市政设施进行更新完善，如增设城市家具等措施，服务于群众。

街区形象提升（SR3）：街区改造项目可实现短期内以较少的投入，提升城市整体形象，改善居住环境，激发城市活力，从而进一步提升城市竞争力。

交通便利程度（SR4）：通过重建慢行系统，增设标识导向牌等，提升交通便利程度，街区吸引人员流入，因此对交通便利度要求较高，同时也为疏散中心城区人口做贡献。

就业结构变化（SR5）：商业街区改造项目拉动商业投资的多样性，同时随着城市竞争力提升，高端人才大量涌入，也使得就业结构发生改变。

政府信誉提升（SR6）：项目竣工投入使用，通过政府部门对改造项目的评分排名，凸显出政府工作的落实性，同时通过社会各界媒体对项目成果的宣传，提升政府决策的科学性，进而提升政府信誉度。

(3）文化效益CE：改造项目对城市文化方面带来的效益，这类建筑群体见证了城市的发展历程，应着眼于城市本身特性，融入当地文化特色，注重将城市的历史纹理资源做好有效整合工作，让原有居民在城市改造后依然拥有归属感。文化效益评价可从居民归属感、居民生活丰富程度、改造后的协调性、历史价值保留、城市文化传承等5个方面进行。

居民归属感（CE1）：项目改造完后，要使居民有归属感，注重城市本身特性，同时在某种程度上提升市民文化素质。同时，居民对改造结果的满意度，也体现了居民归属感。

居民生活丰富程度（CE2）：通过丰富文化娱乐设施、改善城乡商业服务设施、增设文化小品、文化公园等方式提升居民生活的丰富程度。使项目改造后不仅适用于商业居住，同时提供便民交流与活动的场所。

改造后的协调性（CE3）：项目改造后，街区整体品质是否与城市相互协调，居民与改造后街区是否协调，居民之间的协调性等。

历史价值保留（CE4）：对于具有历史价值建筑物的改造，要依其价值做好改造定位，要注重保留其价值。在某种程度上反应出政府决策的科学性。

城市文化传承（CE5）：街区改造应统一改造风格，注重城市原有文化元素，融入城市发展历史纹理，融入当地文化特色，使得城市文化精神和价值观念，通过街区项目改造得以传播。

(4）环境效益EV：通过充分利用场地空间，增设节点公园、对街区实施绿化点缀等方式，使街区景观绿化提档升级。街区绿化系统的重建，一方面可使城市街区环境得到美化，同时通过植物本身可逐渐改善街区生态环境。环境效益评价可从人居环境美化、人均公共绿地、改造可持续性等3个方面加以描述和细化。

人居环境美化（EV1）：通过街区立面更新、通信管线迁改下地、市政设施改造、广告店招规范统一、街区绿化提档升级等方式，使得人居环境得到美化升级。

人均公共绿地（EV2）：通过增设街区公园、提升街区绿化品质等方式，从而增加了人均公共绿地面积。人均公共绿地占有面积越大，说明公共空间环境越好。

改造可持续性（EV3）：改造效果的可持续性，体现在绿化景观、立面色彩、慢行系统等效果的可持续性，以及与整体环境融合的可持续性。

上述评价指标的确立，仅从理论上进行综合创新，需要将其运用到实际项目中，来检验指标是否能够真正表达项目产生的综合效益。本研究以深圳市坪山区商业街区更新改造项目为例，对项目完工后为城市所带来的效益进行综合性评价。区政府注重城市的品质提升工作，制定多项政策，为加快城市提质工程建设，着力提升城区功能和形象，选取比较成熟的商业街区作为提质对象，致力于将其打造成为具有文化底蕴的城区，以此来改善城市形象、提升城市品质、增强城市竞争力，同时为其他区域的综合整治工作提供示范。

本研究将采取结构方程模型的研究方法构建评价模型，运用此方法需结合大量数据，数据获取方式主要通过问卷调查。运用Likert5点量表法设计问卷，同时通过线上设置电子问卷，采用线下实地调研和电子邮件传送等方式获取调研数据，便于模型的构件和变量间关系的分析。问卷发放对象为商住类租户、房屋业主、街区群众等，为保证数据收集的全面性与科学性，分别向坪山区五大街道改造项目区域各发放问卷50余份，共计260份。据统计，共回收有效问卷214份，有效回收率为82.3%。将有效问卷数据通过SPSS软件做信度与效度检验。

结果显示有效问卷数据的克朗巴哈α系数（Cronbachα）值为0.834，依据Cronbachα的判定标准：若α系数<0.6，则表明内部信度一致度不够，若0.7<α系数<0.8，表示量表具有相当的信度，若0.8<α系数<0.9，说明量表信度非常好。由此可知本次问卷量表可信度高，即问卷的可靠性得到验证。结果显示有效问卷数据的KMO值为0.871，依据KMO值的判定标准：KMO值越接近于1，则变量间相关性越强，当KMO值在0.8～0.9区间时，表明原有变量很适合做因子分析，且Bartlett球形度检验值满足小于或等于0.01的要求，由此验证问卷的有效性。基于上述验证分析，可知综合效益评价指标选取合理，现作构建综合效益评价模型研究。

首先选取变量，结构方程模型可分为测量模型和结构模型，测量模型指的是指标与潜变量间的关系，结构模型指的是潜变量间的关系。依据构建的评价指标体系，将经济效益、社会效益、文化效益、环境效益等一级指标作为模型的4个潜变量，将建筑物增值、商业业态结构多样化等18个二级指标作为模型的测量变量。运用AMOS软件建立各变量之间的基础模型，将有效问卷数据导入，运行软件后可得到各变量间的路径关系。依据AMOS软件自动生成的MI修正系数，对生成的模型进行修正，通过修正后模型拟合指数判断模型的科学性。模型修正后所得拟合指数。主要指标结果：x2值为0.425，符合最低标准值0.05要求；GFI实测值为0.982，符合最低标准值0.9的要求；NCP实测值为0.01，符合NCP<0.05的要求；TLI实测值为1，符合最低标准值0.9的要求；CFI实测值为1.001，符合最低标准值0.9的要求；PCFI实测值为0.539，符合最低标准值0.5的要求；PNFI实测值为0.745，符合最低标准值0.5的要求。因此，修正后最终模型的拟合指数均达标准，由此证明模型拟合较好，此模型可作为综合效益评价模型，最终评价模型如图1所示。

模型中各变量间的关系可通过路径系数表达，符号“j←i”含义为变量i与变量j之间的影响程度，这种影响程度可从路径系数中探寻。在商业街区改造项目综合效益评价模型中，路径系数可间接反映各指标间的关系，表现为路径系数越大，则指标对效益评价的影响程度就越大。通过查阅相关书籍与文献，得出SEM路径系数判别标准。为更加明确分析路径系数所表达指标间影响程度的关系，依据最终拟合度好的模型，将此表达结果汇总可知，若路径系数最终值大于0.8，则表明变量间关系影响程度非常大，则变量必须被考量；若路径系数在0.6～0.8之间，则表明变量间关系影响大，同样需要被考量；若路径系数低于0.6，则依据实际数据，可剔除指标或者保留。由这些判别标准，可对本研究的路径系数做判别，如表1所示。

表1中，e、r是变量间残差项的代指，用以表达模型中未能被解释的部分，若e或r出现负值，则问卷整体数据可用性较低，需重新设计调研问卷，从表1可看出这两项均符合要求。同时，从表中可看出4个一级指标的路径系数均大于0.6，依据表1路径系数判别标准可知，各指标对综合效益评价的影响很大，因此在进行商业街区改造项目综合效益评价中，此4项一级指标须做考虑。社会效益路径系数为0.86，经济效益路径系数为0.83，说明社会效益和经济效益对商业街区改造项目综合效益评价影响最大，文化效益和环境效益紧跟其后。从表中可知，公众参与度对社会效益影响较大，居民归属感对文化效益影响较大，商业业态结构多样化对经济效益影响较大，人居环境美化对环境效益影响较大。

指标权重确立可依据路径系数判定。一级指标权重判定方法可通过每一级指标路径系数

权重值占一级指标总路径系数比值确立，二级指标权重判定方法可通过每一级指标对应的二级指标路径系数占其二级指标总路径系数比值乘以对应一级指标权重所得值来确立。依据此方法，进行计算并将结果汇总于表2中。

依据表1、表2，结合所选取的深圳市坪山区商业街区城市更新改造项目，对项目结束后所产生的效益做出综合评定。从实地调研来分析，改造后各街道商业街区居民及商户等对改造效果给予肯定，同时从政府文件及网站可获取指标分析的统计数据，从而为综合效益评价的实证研究带来科学性指导。现将具体评价数据来源及结果汇总于表3中。

依据表2、表3，分别计算各一级指标的分值，本研究确立一级指标分值为各一级指标对应的二级指标权重值乘以二级指标实证分值所得值之和，而综合效益评价实证值为各一级指标实证值之和。取一级指标经济效益计算公式为例，可得一级指标经济效益的实证计算值为27.68，以此类推，可知其他三个一级指标实证计算值分别为XSR=24.74、XCE=21.79、XEV=20.66。商业街区改造项目综合效益评价实证分析值的最终结果为SCB=XEP+XSR+XCE+XEV=94.87。

从实证分析结果来看，综合效益评价实证值为94.87，表明项目改造后所带来的综合效益较好，从单个一级指标来看，通过实地调研与数据获取，可知项目改造后，给城市带来最佳的经济效益。其次给城市带来社会效益较为可观，而文化效益、环境效益等指标待提升的空间很大，在后续项目的改造中可着重关注此指标。同时，通过访问政府网站及与相关人员求证，得知本研究所得结论与实际情况基本吻合，因此，模型的实用性和有效性得到了实例验证。

通过细读相关规范与文献研究，初步选取商业街区改造综合效益评价指标，并构建指标体系。通过问卷调查，结合SEM模型，构建商业街区改造综合效益评价模型。通过实地调研，结合政府数据，对所选实例进行实证分析并计算最终综合效益评价值，所得结论是实证案例综合效益分值为94.87，表明综合效益较好，间接表明深圳市坪山区商业街区改造项目为城市带来良好经济与社会效益。因此，评价模型的实用性和有效性得到了验证，此模型可用于同类型改造项目综合效益的评价，通过评价结果可以判定改造目标的重点性，为最终街区改造侧重点作出指导作用。