邻里中心这种商业服务模式是苏州工业园区在借鉴新加坡公共管理先进理念的基础上,结合园区商业开发,经过多年实践而形成的集商业、文化、体育、卫生、教育于一体的社区商业服务中心。它最早引入新加坡的社区服务概念,能够妥善地解决城市居民生活质量和城市环境中的若干实际问题,对经济社会发展和人群素质的提高起到保障作用。

　　 而邻里中心这种商业服务模式在土建设计和装修的过程中会有不确定性,原本某些区域在初期设计阶段为零售百货,但在招租的过程中却变成餐饮(此类型会经常发生),如果给排水在初始设计时没有考虑这些问题,在后续的装修配合过程中不仅影响原有给排水系统,而且在工程上会造成一定的浪费。对于这样的问题,笔者结合以往所做的多个邻里中心,主要从给水系统(冷水系统、热水系统、冷却系统)及排水系统(污水系统和雨水系统)中总结设计经验,供设计人员参考。

　　 因邻里中心的用水全部集中在商业区域,为保证邻里中心供水的安全性,同时也为了避免设置过大的消防贮水池,节约宝贵的商业面积,笔者在项目设计的前期就告知业主去争取申请2路市政给水。邻里中心的商业一般是由零售商铺和餐饮组合而成,在水量计算方面,重点偏向于餐饮。结合以往设计经验并调研正在运营的邻里中心,此类邻里中心的餐饮面积一般是按照商业面积的60%来计算。商业区设置独立的生活供水系统,生活水箱容积按最高日用水量的20%~25%设计,且水箱分2格设置,并在供水箱旁设置水箱水处理设备,同时在后期的招租中,超市也是一个独立的商业运营体系,业主要求拥有一套独立的供水系统。考虑到便于超市招租及物业管理,超市区域应单独设置供水系统。

　　 邻里中心的商业一般是以餐饮为主,在其多年的运营过程中已有较高品质的餐饮品牌入驻,例如肯德基、麦当劳、赛百味、星巴克等国际快餐。他们对供水压力有特殊要求,有些区域所需的供水压力一般在0.2~0.4MPa,故此类商业区生活供水一般不采用直供,采用变频加压供给,甚至不能按0.2MPa的界限减压。同时一些品牌超市如山姆会员店、华润万家、新一佳、华联等,其在生冷鲜区或熟食加工区等的供水压力也有特殊要求,故此区域仍需采用变频加压供给。对于餐饮用水是否需要设置软化系统,需结合项目需求情况综合考虑。当餐饮给水与其他给水系统合用时,不宜设置集中的软化水系统,可由有需要的租户自行设置。

　　 餐饮、美容美发、超市、冰场等这些区域需设置给水系统。对于某些普通百货商铺,建议同样设置供排水点。因为,基于邻里中心这种商业业态的灵活性,上半年该处是小百货,下半年可能就会变成餐饮。因此,为便于普通商铺的租赁及招租后的使用,对于普通的商铺也建议预留供水点。

　　 同时为了便于物业管理,后勤区域也需要设置供水设施,比如:停车库按40m半径为标准设置冲洗地面给水点;垃圾房需设置冲洗给水点;地下室污水处理间设置冲洗给水点;地下室隔油池间设置冲洗给水点;地下室制冷机房、锅炉房设置给水点;制冷机房、锅炉房、换热机房及冷却塔水积水盘需设置快速补水管(一般建议采用软水补给);水景应设置景观补水点,其具体位置需要结合水景设计的特点,尽量将补水点隐藏在景观造型内。

　　 由于此类规范的项目均设有雨水收集回用系统,故其中汽车库、垃圾房、污水间、隔油间地面的冲洗用水及景观补水均由雨水回用系统补给。如收集量充足,则建议冷却补水也可一并由此回用水补给。

　　 根据现行《建筑给水排水设计规范》(GB 50015-2003,2009年版)及《民用建筑节水设计规范》(GB 50555-2010)规定,邻里中心一般需要设置水表的位置具体如下:生活、消防水池的进水管;空调及冷却塔补水管;绿化、道路浇洒、车库洗地、景观补水水箱的进水管;机房、隔油池间、污水泵房及垃圾房等冲洗点给水管等。邻里中心则要求每个租户均设置一个单独的水表计量,水表设置的原则为:如果每个商铺为用户自持,则自来水公司会要求每户水表集中设置在水表间内;如果每个商铺均为出租,其商场的物业公司统一管理,则水表建议设置在每个商铺的户内。根据以往所做的工程,一般美食广场预留80mm水表、100mm给水接口;餐厅/快餐/咖啡厅/美容院预留40mm水表、50mm给水接口;普通商店预留20mm水表、25mm给水接口(具体水表尺寸及给水管径需要根据计算确定)。

　　 邻里中心的给排水管井布置也有特殊要求。一般会结合建筑疏散楼递间布置管井。其竖向供水干管应分区域设置,竖向供水干管水平服务半径不宜大于40m,给排水管井的检修门开向便于检修的后勤走道等处,避免设于商业租户内。从主管井内接出的水平给水主管应布置于公共走道内,接入租户的阀门亦应设置在公共走道上。对于集中设置小吃餐饮部分给水点,每户预留的供水点不应设置在小吃餐饮部的门厅及走廊通道等区域,应设置在其进深最远的隔墙角落位置。考虑到大部分邻里中心的生活供水管道采用薄壁不锈钢管,由于季节的更迭,管道周围环境温度和湿度的变化,会导致金属给水管道外表结露。设计中建议所有金属生活冷水管道也应设置防结露保温处理,特别是敷设在商场租户内、仓库内及精装的门厅、走道上方的给水管道。

　　 邻里中心有热水需求的区域一般是餐饮。因为餐饮区域的面积比较分散,且餐饮都是多家品牌,对厨房热水温度的要求也不一样。同时各区域所用热水不均匀,根据现有水表的精度,其在计量上会有较大误差,不仅浪费资源,而且不利于物业的管理。所以餐饮热水不采用集中供给,建议在满足设计规范及控制造价的前提下,结合景观屋面的形式,选定餐饮面积最大的一个商户设置太阳能热水系统。因太阳能受日照的限制,不能时刻保证厨房热水需求,故建议太阳能先做餐饮用水的预热,太阳能预热之后的热水储存在预热罐体中,同时设置供热水罐和系统热回水泵,为保证热水的安全性,系统需设置热水器作为辅助热源。当太阳能热水满足厨房所需温度时,系统中的辅助热源不启动;当太阳能热水不满足厨房所需温度时,系统中的辅助热源启动。此系统不仅能充分利用太阳能,而且能保证热水的安全和稳定。

　　 邻里中心空调如果采用水冷系统,则需设置冷却塔,为冷冻机提供冷源。入驻邻里中心内的某些大型超市冷库可能需要配置独立的水冷却系统(为便于控制和管理,建议此冷却塔采用闭式塔),所以在方案前期需要提前考虑,并预留设备安装位置。

　　 为便于系统控制和节能,冷却循环水泵、冷冻机和冷却塔的台数宜有对应关系。冷却塔的设置位置需同时结合建筑立面效果、噪声影响等综合考虑。同时为减少振动对建筑的影响,以及便于不同品牌冷却塔的安装,常规设置钢平台作为冷却塔的基础。

　　 为降低冷却排污所导致的水损失,从而减少冷却循环水的补水量,且为了延长冷冻机的使用寿命及提高冷冻机换热的效率,冷却循环水的补水及制冷机的补水宜采用软水系统。

　　 地下室生活水泵房、制冷机房、换热机房、锅炉房、自动喷水灭火系统报警阀、卸货平台及汽车库区域应设置地沟排水。

　　 地下卫生间或商场首层不适宜重力排水的卫生间应设置压力排水,为减少污水提升间臭味及便于污水提升间的清扫,建议此部分排水采用密闭式成品污水提升装置,其所占的面积约12m²。

　　 餐饮区域排水,设计时应该采用同层排水。餐饮的厨房区域在设计时,应该根据厨房的面积来考虑厨房降板的高度。待厨房专业公司进场之后,根据厨房设备的排水点位来布置排水地沟,同时厨房的地沟应以明沟和暗沟连通的形式来进行排水。厨房地沟内设置2个DN150的网框式地漏,排水接至地下室隔油间。厨房的排水立管根据排水量来确定管径的大小,其管径应比计算管径大一级。为避免厨房管道被油脂和垃圾堵塞,厨房的最小管径一般采用DN150,同时厨房的排水管道配电伴热。商业厨房的排水,一般是分区域集中设置隔油间,每个隔油间辐射餐饮区域的面积为1 000~1 200m²,每个区域内厨房的排水立管在B1/B2层集中汇至排水横干管,通过横干管接至隔油间。结合多个邻里中心商业体设计,隔油间一般设置在B2层及以下。为减少隔油间的臭味及便于隔油间的清扫,厨房的排水采用成品不锈钢油脂分离器(带外置污泥收集桶和油脂收集桶),并经密闭式成品污水提升装置排出室外污水井。同时隔油间内再设置1个500 mm×500mm×500mm的集水坑和1个DN15的供水龙头,集水坑内设置1台1L/s的潜水泵,便于隔油间在清理时使用。一般隔油间的面积约为25m²。

　　 商铺内区域排水(非餐饮区域),建议每个商铺预留1根DN100的排水管道,此方案便于以后商业的改造。同时对于餐厅营业面积大于500m²的餐饮商铺,应该再独立预留1根DN100的排水管,供其设置卫生间排水。

　　 其他需要注意的排水区域具体如下:商场入口的擦脚毡下应设置排水地漏;区域性的空调冷凝水及每个空调机房应设排水,一般是经排水立管引至排水沟、集水坑、拖布池等区域,并应间接排放,且地漏和立管均不宜小于DN100。自动喷水灭火系统末端试水装置及末端试水阀的排水就近接至卫生间的拖布池、排水沟、集水坑等。室外及半室外扶梯底坑的排水应设置集水坑排放。室内每部扶梯底坑应有排水措施,一般设置1根DN100的排水管接至地下室集水坑等位置。

　　 当排水接至相应的集水坑时,需经集水坑内水泵提升至室外污水井。排水泵应按照污水的不同性质选择潜污泵,每个集水坑内排水泵的数量不宜少于2台。同时集水坑内设高低水位及超高水位探测器,排水泵由就地控制屏控制,按照集水坑内液位自动运作。排水泵应可按照使用次数轮换运作,当达到超高液位时,应可2台泵同时运作进行排水。水泵运行状态、故障报警及超高液位报警应接入BA系统,远程监视。

　　 邻里中心的公共排水立管应设置于设备机房或给排水专用管道井内,且给排水专用管道井检修门需设于便于检修的后勤走道等处,尽量不要设于商业租户内。给排水、空调水主管井内应设管井排水并采用直通式自动密闭地漏。邻里中心的排水立管应分区域设置,以便于维护管理及减少机电安装高度,每根竖向排水干管的水平服务半径不宜大于40m,同时排水水平管道宜设置于后勤走道内。有结露可能的排水管道(如接机房冷凝水排水地漏管道等)应设置防结露保温处理,特别是敷设在商场租户内、仓库内及精装的门厅、走道上方的排水管道。

　　 邻里中心的屋面是很重要的场所,由于其面积大,结构形式复杂,景观会接合商业做一些活动休闲的场所,故商场大型屋面排水可考虑虹吸式排水方式。景观绿化屋面区域需考虑降板处理,屋面集水优先考虑天沟形式,天沟结合景观绿化的区域,设置在绿化及室外道路之间,虹吸式雨水斗置于天沟内。考虑到屋面重要性,商场屋面采用50年暴雨重现期作为设计依据,溢流口设计尺寸按照100年暴雨重现期作为设计依据,溢流口设置位置应与建筑及幕墙设计协调确定。

　　 下沉广场、下沉庭院、室外无盖楼梯的中间平台及底部应设置地漏或截水沟及雨水集水井,经集水井内水泵提升至室外雨水检查井。地下室车道起点及地下1层坡道终点应设置截水沟及排水设施。这些区域雨水采用50年暴雨重现期作为设计依据,而总体场地雨水采用3年暴雨重现期作为设计依据。雨水在总体汇总后,雨水管分别排人市政雨水管和市政河道。

　　 对于雨水收集系统,从其运行的安全模式和便于物业管理方面来考虑,一般采用室外设置埋地式成品雨水收集模块和室内设置雨水处理机房相结合的系统。在降雨初期,雨水经弃留井排至市政管网,弃留后的雨水全部贮存在蓄水模块内,贮存的雨水通过吸水井内的潜水泵提升至室内雨水处理机房,并经过滤、消毒处理达到《城市污水再生利用城市杂用水水质》(GBT 18920-2002)后储存于不锈钢雨水回用水箱内。系统末端设变频供水设备1套,从雨水回用水箱抽水优先供绿化浇灌用水、车库及室外道路冲洗用水及景观补水使用。

　　 邻里中心这种商业服务模式,其规模虽然不像大型商业综合体那样规模庞大,但大商业中的所有元素其均涵盖,同时它还有许多不同于大商业的贴近社区的业态,比如更灵活的业态转换等,设计应把控每个系统的特点,充分考虑邻里中心这种业态变化的灵活性。