城镇化是一个国家现代化的重要标志和必由之路, 对于推动经济转型升级和促进城乡区域协调发展具有重要作用。改革开放以来, 我国也在不断地积极制定一系列加快推进全国城镇化的重大战略部署, 并且也取得了显著成效。国家新型城镇化规划 (2014～2020年) 中指出:1978～2013年, 我国城镇常住人口从1.7亿增加到7.3亿, 城镇化率从17.9%提升到53.7%。尽管如此, 我国城镇化快速发展过程中, 也遇到了一些突出矛盾和问题:人口城镇化严重滞后, 常住人口与户籍人口城镇化率之间存在较大的“剪刀差”, 以常住人口和户籍人口计算的城镇化率分别为52.6%和35.3%, 两者相差17.3%。为了解决这一问题, 2016年中央经济工作会议中指出要加快提高户籍人口城镇化率, 落实户籍制度改革方案, 允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户。同时, 国家新型城镇化规划中强调要以人为核心, 从片面追求城镇化的速度转向着力提高城镇化的质量。因此, 有序推进新市民的市民化进程已经成为我国推进以人为核心的新型城镇化的重要内容。

关于住房选择理论的研究, 学者们的研究对象主要是城镇居民、农民工 (移民) 、城市非户籍人口、农户、新就业大学生等, 对于新市民这一群体的研究较少。对于“新市民”一词的定义, 官方和学术界尚未有统一的定论, 目前主要有三种定义: (1) 新市民主要是农村主动进城务工人员, 即农民工。 (2) 新市民群体除了包含农民工以外, 还包括因城市扩建失去原有土地的城郊农民。 (3) 新市民定义为一是有能力、有意愿并长期在城镇务工经商的农民工及其家属;二是“城中村”居民、城镇村村民、被动转移的城市郊区的“失地农民”和拆迁安置居民;三是通过其它方式转移至该区域的群体。显然第三种定义方式更为全面、符合实际, 本文也采用这一定义, 同时本文将通过其它方式转移至该区域的群体具体明确为新就业大学生。

目前关于住房需求影响因素的选择大多集中在以下几个维度:一是人口统计因素, 主要包括年龄、性别、婚姻状况、职业、受教育情况、家庭地位等;二是家庭特征, 主要包括户主的职业、配偶职业、家庭收入、家庭支出、家庭人口、是否有子女等;三是制度因素, 主要包括户籍制度、税收制度和社会保障制度;四是流动性特征, 包括在打工城市定居的意愿、在本地打工时间、打算在打工地城市居住的时间、是否有去其他城市工作的打算、是否跨省域流动等。

以往研究中影响因素的选取为本文提供了借鉴, 但是这些研究的不足之处在于大多只考虑研究对象的人口统计特征、制度特征、家庭特征等因素中的一个或者几个, 很少有研究从个体特征、制度、家庭、心理和住房特征以及开发商等多个维度进行深入分析。

为了衡量住房选择行为并挖掘影响住房需求的决定因素, 学者们主要使用以下模型作为分析工具: (1) 规范的Logit和多元Logit模型, 该类模型的基本思想是:虽然自变量和因变量之间没有严格的、确定性的函数关系, 但可以设法找出最能代表它们之间关系的数学表达形式。 (2) 手段-目标链模型 (Means-End Chain, MEC) , 可将该理论概括为:关联网络将关于消费者商品和服务的主观知识组织起来;网络中的概念和消费者决策是产品的属性, 产品使用的结果和消费者的价值观相关;属性、结果和价值观是有序的层级结构;消费者关于商品和服务的知识结构影响消费者行为。 (3) 罗森两阶段模型及其改进模型, 该模型的基本原理是:在第一阶段使用最优函数的形式, 进行住房价格对所有住房属性的回归, 从所得到的估计中估计所有的边际隐含价格;在第二阶段使用边际隐含价格和住房属性作为内生价格或者数量向量, 估计需求函数。而本文主要借鉴第一种分析工具。

由消费者需求理论可知, 新市民的购房需求取决于新市民所需住房的价格、住房替代品的价格、新市民的支付心理以及新市民的实际收入。鉴于住房具有不同于其它一般消费品的属性, 如投资属性、易于受政策的影响等, 本文在考虑上述因素的基础上, 将制度因素以及开发商的因素纳入其中, 构建新市民购房需求的影响因素理论模型, 该模型由被解释变量——新市民购房需求 (D) , 四大核心解释变量——制度因素 (x₁) 、住房因素 (x₂) 、开发商因素 (x₃) 和心理因素 (x₄) , 以及控制变量——个体及家庭因素 (x₅) 构成。核心解释变量为本文的研究重点, 控制变量的加入的目的在于检验实证研究结果的稳健性。所以, 理论上来说, 无论控制变量是否加入, 核心解释变量将会对新市民购房需求产生显著的影响, 其函数表达为:D=f (x₁, x₂, x₃, x₄, x₅) , 理论框架如图1所示。

回归分析是学者们进行影响因素分析的常用方法, 由于本文的被解释变量, 是离散型变量, 其取值为“1”、“2”“3”“4”“5”, 分别代表“一点也不需要”、“不太需要”、“一般”、“比较需要”“非常需要”, 具有明显的等级之分, 可进行排序, 因此本文可以选择OLogit和OProbit模型。鉴于OLogit和OProbit模型的假设扰动项分别服从Logit分布和正态分布, 但是二者在大样本条件下, 十分相似, 但是OLogit模型可以直接报告边际效应, 更容易对回归结果进行解释, 方便理解。故本文选择OLogit模型, 作为新市民购房需求影响因素的实证模型。

定义潜变量y^*=α+xβ+ε, 其中y^*∈ (-∞, +∞) , 被解释变量y表示新市民购房的需求程度, 其取值为:

对于任一给定x值的观察结果的概率:

由于在stata中假设定序回归模型所有的截距项为0, 以估计所有的切点值来识别模型, 故式 (2) 可写为:

假设扰动项ε服从Logit分布, 则:

定义胜算比:

其中, m为次序的类别, 对式 (5) 取对数, 即为新市民购房需求影响因素的OLogit模型:

其中, x_ij是指制度因素、住房因素、开发商因素等包含的各个因素, 如图2所示, F_ε为的累积分布函数。

实证分析的数据来源于笔者于2017年4月-7月对南宁市新市民的问卷调查。本次调查实际发放问卷468份, 共回收份425份, 有效问卷407份, 有效回收率为86.97%。根据巴比的规则:问卷回收率达到70%就非常好。本文利用Stata 11对问卷整体的效度和信度进行分析, 克隆巴哈系数 (α) 为0.8372, KMO系数为0.817。按照DeVellis和Kaiser的判断标准, 即如果克隆巴哈系数 (α) 处于0.80～0.90, 说明问卷的内在信度非常好;如果0.8KMO系数0.9则说明问卷效度很好。因此, 本问卷的有效回收率是满足条件的, 且具有很好的内部一致性信度和效度。

在使用Ologit模型前需检验平行回归假设, 如果Test of parallel lines检验P<0.05, 则需要采用无序多分类的logit模型进行回归分析。本文检验结果:卡方值为109.03, P值为0.0841>0.05, 故无需采用无序多分类的logit模型, 而仍然使用Ologit模型进行回归分析。邹至庄检验用于测试几组不同数据的线性回归系数是否相等, 由于本文将新市民划分为“外来人口”、“被动转移人口”和“毕业大学生”三类人群, 故在进行样本总体的定序logit分析之前需要进行邹至庄检验, 以确定样本总体是否会因为新市民群体类型的不同而产生结构突变, 检验结果:卡方值142.6, P值为0.000。因此, 需要对样本进行分人群类别进行定序logit回归分析。为了克服由于异方差问题所导致估计系数的t统计被高估的情况, 本文使用Huber/White/sandwich这一稳健性的估计方法进行模型的系数估计。本文分别对“外来人口”“被动转移人口”“毕业大学生”三类不同群体的样本进行logit回归分析, 具体回归分析结果如表1和2所示。

由于本文建立模型的目的是找出解释变量与被解释变量之间的关系, 同时现有文献对于R²的标准而言并没有一个统一、明确的界限值。因此, 只需要对偏回归系数是否等于0进行检验。由表1知, 通过对“外来人口”、“被动转移人口”、“毕业大学生” (包含控制变量和不包含控制变量) Ologit模型中所有解释变量的偏回归系数是否等于0进行似然比检验, 结果表明模型中所有的P值均小于0.01, 由此可拒绝解释变量偏回归系数等于零的原假设。因此, 本模型的拟合度良好。

通过分析表2的回归结果, 可得出以下结论:

(1) 无论是否加入控制变量, 核心解释变量的显著性是一致的, 显著性水平也基本一致, 由此可知本文的结论具有较好的稳健性。住房公积金制度、住房区位、小区环境、住房价格、城市归属感、定居意愿、居住满意度、未来房价的预期、性别、家庭每月总收入、当前住房类型对外来人口、被动转移人口以及毕业大学生的购房需求存在显著影响, 这一结论与理论预期完全一致。对外来人口购房需求影响最大的三个核心因素是住房价格、定居意愿和住房面积;对被动转移人口购房需求影响最大的三个核心因素是住房价格、定居意愿和住房的投资意向;对毕业大学生购房需求影响最大的三个核心因素是定居意愿、开发商的知名度和购房补贴制度。

(2) 户籍制度、税收优惠制度、购房落户制度、物业服务水平、开发商的口碑和广告的规模对外来人口、被动转移人口以及毕业大学生的购房需求不存在显著影响, 原因是: (1) 2014年国务院正式公布《关于进一步推进户籍制度改革的意见》, 该意见指出建立城乡统一的户口登记制度, 这一重大变革打破了“农业人口”和“非农业人口”的户籍界限, 使得非本市户籍人口能够享受到和户籍人口平等的权益和待遇, 如接受免费接受义务教育、平等劳动就业等。 (2) 现行契税、营业税政策对于改善性住房, 主要是140m²以上的住房优惠较为明显, 如现有政策指出, 对个人购买家庭唯一住房面积为90平方米及以下的, 减按1%的税率征收契税, 面积为90～140m²的, 减按1.5%的税率征收契税, 大部分新市民所需住房主要为刚性需求, 而现有政策对刚需住房的优惠力度相对较弱, 而且税收优惠相比于购房补贴来说是一种“暗补”, 这对新市民群体心理上的作用较弱。 (3) 城市落户条件进一步放宽, 南宁市《关于进一步推进户籍制度改革的实施意见》指出, 进一步放宽购买商品住房的入户条件, 进一步放宽对合法稳定住所范围的界定, 将租赁住房列入合法稳定住所范围, 这一政策的实施意味着即使没有房产也能成为南宁市民, 从而导致购房落户制度对扩大新市民购房需求的作用不大。 (4) 新市民群体能够支付得起的住房主要是普通住宅, 这类住房的物业服务主要是房屋维护、公用设备设施的维修养护、保洁服务等, 而且新市民群体对物业服务项目要求也不高, 只有能够满足服务标准以及他们的生活需求即可, 所以三类群体对物业服务水平的考量较少。 (5) 住房作为大宗消费品, 购买住房将花费新市民群体的大部分积蓄, 使得其购房时会更加谨慎, 即使开发商具有较好口碑以及较大的广告规模, 他们也不会直接作出购买决策, 而是也会通过对比不同开发商所开发住房的面积、小区环境等住房属性, 选择更符合要求的住房。

(3) 购房补贴制度、开发商的知名度和促销活动对外来人口、被动转移人口无显著影响, 但对于毕业大学生有显著影响, 原因在于: (1) 外来人口、被动转移人口与毕业大学生相比, 其平均年龄较大, 平均受教育程度较低, 他们接受新事物的能力相对较弱, 获取购房补贴相关信息的渠道较少, 对该项政策不了解也不关注, 而且该政策在南宁市实施的时间较短, 实施时间不足1年, 而且补贴额度有限 (新市民购买新建普通住房, 最高可获得一万元补贴) , 进而导致他们对该政策的敏感性较弱。 (2) 与外来人口、被动转移人口相比, 毕业大学生总体上较为年轻, 其消费观念不太成熟, 在互联网时代下, 更容易接触新媒介, 容易受开发商行为和活动的影响, 而且作为新时代的年轻人, 其消费观念也比外来人口和被动转移人口有更大的改变。

(4) 住房面积、住房的投资意向、年龄、家庭共同居住人数、居住在本市时间均对外来人口、被动转移人口的购房需求有显著影响, 对毕业大学生的购房需求没有显著影响, 原因在于: (1) 新就业大学生参加工作时间短, 大部分是独居, 家庭共同居住人口较少, 所以他们对住房面积的考量较少;而外来人口、被动转移人口更多的是和子女、父母居住在一起, 所以对住房面积的大小有一定的要求。 (2) 新毕业大学生的储蓄有限, 而且相比于一毕业就承受较重的住房负担, 他们更希望提高自己的生活质量, 正如中国社会科学院2014年《社会蓝皮书:2015年中国社会形势分析与预测》中指出:有超55%的90后毕业生, 选择“如果要背上沉重的房贷, 我宁愿不买房”的观点, 因此, 毕业大学生暂时不会考虑住房投资。 (3) 对外来人口、被动转移人口来说随着年龄的增长新市民从心理上希望能够获得稳定的生活, 受传统思想的影响, 他们认为拥有住房是获得稳定生活的基础, 故随着年龄的增长外来人口、被动转移人口会更加倾向于购买住房。 (4) 本文所调查的毕业大学生主要是工作和居住在一年以内的大学生群体, 且年龄分布较为集中使得这三个变量在数值上的差别较小, 所以三者的作用不显著。

(5) 教育制度和老家拥有住房情况对被动转移人口和毕业大学生的购房需求并无显著影响, 对外来人口的购房需求有显著影响, 原因在于: (1) 由于居住条件、收入等因素的限制, 大部分外来人口是自己或随配偶一起在南宁工作, 其子女主要是在老家 (主要是农村地区) 接受教育, 由于城市的教育条件比农村更好, 他们更希望子女能够获得更好的教育条件, 为此他们更愿意通过购房为子女提供更加舒适、稳定的生活和接受教育条件;被动转移人口的居住地本身就在南宁市, 具有天然的优势, 其子女自然能够获得在城市接受教育的条件;绝大多数毕业大学生没有子女, 对该因素的考量相对较少。 (2) 大部分外来人口的主要人际和亲属关系在老家, 而且受中国传统安土重迁思想的影响, 他们更愿意选择在城市挣钱, 然后回乡居住;被动转移人口具有先天的地理优势, 其老家就在本市, 与亲属、朋友联系方便, 对于毕业大学生来说, 在城市中能够获得更好的机会和发展, 他们更愿意在城市生活和工作, 所以老家是否拥有住房被动转移人口和毕业大学生的影响不大。

本文从理论和实证的角度构建了新市民购房需求影响因素模型, 最后通过实证分析得出了以下结论:

(1) 对于外来人口而言, 在影响新市民购房需求的30个因素中, 其中核心解释变量中有11个变量对其购房需求有显著影响, 具体包括:住房公积金制度、教育制度、住房价格、住房区位、小区环境、住房面积、城市归属感、定居意愿、居住满意度、住房的投资意向、未来房价的预期, 其中影响最大的是住房价格、定居意愿和住房面积。控制变量中有7个变量对其购房需求有显著影响, 具体包括:年龄、性别、家庭每月总收入、家庭共同居住人数、居住在本市的时间、老家拥有住房情况以及当前住房类型。

(2) 对于被动转移人口而言, 在影响新市民购房需求的30个因素中, 其中核心解释变量中有10个变量对其购房需求有显著影响, 具体包括:住房公积金制度、住房价格、住房区位、小区环境、住房面积、城市归属感、定居意愿、住房的投资意向、居住满意度以及未来房价的预期, 其中影响最大的是住房价格、定居意愿和住房的投资意向;控制变量中有6个变量对其购房需求有显著影响, 具体包括:年龄、性别、家庭每月总收入、家庭共同居住人数、居住在本市的时间。

(3) 对于毕业大学生而言, 在影响新市民购房需求的30个因素中, 其中核心解释变量中有10个变量对其购房需求有显著影响, 具体包括:住房公积金制度、购房补贴制度、住房区位、小区环境、住房价格、开发商的知名度、促销活动、城市归属感、定居意愿、未来房价的预期, 其中影响程度最大的是定居意愿、开发商的知名度和购房补贴制度;控制变量中有3个变量对其购房需求有显著影响, 具体包括:性别、家庭每月总收入、当前住房类型。

(1) 对于政府来说, 应该继续深化我国住房公积金制度的改革, 扩大其覆盖范围, 同时应简化住房公积金的申请、缴存和提取的手续, 降低公积金提取的门槛效应, 使住房公积金缴存者获得平等的提取机会;给予外来人口的教育制度充分的重视, 为其教育制度提供便利和条件, 使得外来人口的子女能够和本市居民的子女享受真正平等的受教育权;继续实施针对毕业大学生的购房补贴制度, 确定合理的补贴额度以及补贴范围, 以扩大其购房需求。

(2) 对于房地产开发企业来说, 应该积极和政府相关部门配合, 不断完善住宅小区的医疗、教育、公共交通等公共服务和配套设施, 从而不断提升新市民群体对居住小区环境的满意度;不断调整住房产品的结构, 坚持以人文本的设计思路, 合理规划住房使用面积, 合理选址, 努力提升住房品质, 满足新市民对“品质住宅”的需求;加大对新市民群体购房的优惠力度, 尽可能地满足其购房需求;树立品牌意识, 确保住房本身的品质外, 还应注重物业服务水平的提升以及充分利用媒体进行合理的广告宣传, 提升企业知名度。